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和不動産は、老後破産対策として東京のワンルームマンション投資をおすすめしております。
東京のワンルームマンション投資は、空室のリスクを回避することができるからです。

 

空室のリスク

マンション投資は、当たり前ですが入居者が居ないと家賃が入ってきません。

入居者から人気や需要がない部屋は、空室リスクが高くなります。空室になるということは、その家賃が得られない期間の「ローンの返済」や「管理費・修繕積立金」を自己資金で賄わなければなりません。

空室の期間が長くなればなるほど自己負担が増え、最悪の場合貯金が底をついてしまう可能性もあります。

 

●需要と供給のバランスを見る

2015年の相続税改正により相続税の基礎控除額が4割引き下げられ、その結果、相続税の課税対象者が増え、アパート建築による相続税対策がブームとなりました。

一方で、肝心の入居者を確保できていないアパートが増加し、首都圏のアパート空室率は、2015年頃から急速に上昇しています。

アパートなどの「一棟物件」は、不動産投資の中で一番収益性が高いですが、反対に、失敗すると費用が大きくかかってしまう、リスクの高い不動産投資なのです。

一棟物件を所有している方から多く聞くのが「競合が多く満室になりにくい」「多額の修繕費用請求が来た」「最初のプランと違いプラスにならない」という声です。もちろん一棟物件で成功している方もいますが、失敗している方も非常に多いのが現実です。

空室になることによって空室率の上昇でローンの返済原資となる家賃収入が減れば、返済負担が重くのしかかり節税どころではなくなる事例が今後増えていくことが予想されています。

一方、和不動産が勧める東京都心の築浅中古ワンルームマンション投資は、収益性はあまり高くありません。しかしサラリーマン需要の高い交通利便性が高く駅から徒歩数分という好立地の物件を多く取り扱っているため、入居率が高く安定した家賃収入が得られます。

空室率上昇のリスクを回避するには、入居者から選ばれる物件を選ぶことがコツになります。

 

●通勤利便性、生活利便性の高い地域を選ぶ

コロナの影響を受け外出自粛が要された結果、日本では半ば強制的にテレワークが普及しました。

テレワークであれば勤務先へのアクセスは求められないのでは？と思われるかもしれませんが、100％在宅ワークというのはなかなか厳しいのではないでしょうか。

必要であれば会社へ出勤することも多々あるはずです。出勤の必要性がある訳ですから、今後も「勤務先へアクセスが良い場所に住みたい」というニーズがなくなることは考えにくいでしょう。

しかし、在宅ワーク中は近所で買い物する機会も増えるため、生活しやすい周辺環境とのバランスも重要視していかないといけません。

「通勤利便性、生活利便性の高いエリアに住みたい」という入居者のニーズに応えることができれば、すぐに入居者は決まります。さらに、そういった物件は、転勤や退職などがない限り退去される可能性も低いため、長く住んでもらえるという特徴もあります。

賃借人は、駅から近く、便利な街にあり、賃借人の希望する室内環境が整っていることを基準に物件選びをします。

また、コロナ以降、居室の広さは25㎡以上に人気が出ています。自炊率が上がり、システムキッチンも２口コンロが求められ、自宅から駅までの導線上で買い物が出来る事なども人気の要因です。

サブリースなどの契約を利用して保証賃料としてリスクを回避する手法もありますが、サブリース契約は貸し方に有利とは限りませんので注意が必要です。

特にサブリースの保証額が周辺相場の賃料とかけ離れている場合は、途中でサブリースを一方的に解除されるケースなども多いため注意が必要です。

またサブリースを結んでいる物件は売却時に懸念材料になってしまいます。サブリース業者としてはサブリース契約を受けられる部屋が貸せる部屋と言う事ですから、サブリース契約を利用しなくても賃貸経営していけるはずです。

よく考えて対策していきましょう。

 

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