ワンルームマンション投資はキャッシュフローを上げられる!

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不動産投資は、将来的な収益性を見込んで不動産を購入し、その物件を賃貸して家賃収入を得ることを目的とした投資です。
一方、キャッシュフローとは、収入と支出の差額である現金収支のことを指します。
不動産投資のキャッシュフローは購入後の運用次第であげられます。今回は再投資でどの程キャッシュフローが上がるか確認していきましょう。

不動産投資とキャッシュフローの関係性

不動産投資において、キャッシュフローは重要な要素のひとつであり、プラスのキャッシュフローが得られる物件を選択することが投資の成功につながります。プラスのキャッシュフローが得られる物件とは、家賃収入が支払いに充てる必要経費を上回る場合です。経費としては、修繕費や管理費、税金などが挙げられます。つまり、家賃収入が支払いに充てる必要経費を上回る場合、その物件からはプラスのキャッシュフローが得られるということになります。

キャッシュフローがプラスとなる物件は、将来的な収益性が見込まれるため、不動産投資においては重要な要素です。
また、キャッシュフローがマイナスとなる物件を所有すると、毎月の支払いが重荷となり、投資家にとってはリスクが高まります。そのため、物件選びには慎重になることが大切です。

一方、キャッシュフローは投資家の収益だけでなく、物件の資産価値にも影響を与えます。
キャッシュフローがプラスとなる物件は、賃貸需要が高い地域に位置していることが多く、将来的にも収益性が高いと考えられるため、物件の価値が上がる可能性があるため売却益にも期待できます。

しかし、キャッシュフローがプラスとなる物件は、必ずしも高額な物件であるとは限りません。物件の価値や場所、需要などによって家賃収入が変わるため、慎重な収支の見積もりが必要です。
また、不動産投資は投資の一形態であり、不動産以外の投資商品と比較して、流動性が低いため、長期的な視点での運用が求められます。

不動産投資において、キャッシュフローはその物件の持続的な収益を支えるために欠かせない要素であり、適切なキャッシュフローの見積もりや物件選択が重要です。
プラスのキャッシュフローが得られる物件を選択し、適切な管理を行うことで、将来的な不動産投資の成功につながります。

再投資によるキャッシュフローの改善

不動産投資は、購入後の再投資でキャッシュフローを上昇させることができます。
代表的な再投資には、4つあります。

①物件の追加購入

新たな物件を取得することで、キャッシュフローを増やすことができます。例えば、利回りの高い物件や需要の高い地域に位置する物件を購入することで、家賃収入を増やすことができます。ただし、物件取得には資金調達が必要となるため、投資家自身の資金力や借入条件を考慮して判断する必要があります。
具体例を出すと、2500万円で家賃90,000円で、管理費・修繕積立金が合計で8,000円の物件をフルローンで,金利1.6%,融資期間35年で購入した場合、毎月のキャッシュフローが4,224円になります。
このような、物件を2戸、3戸と購入するとキャッシュフローも2倍、3倍と向上させることができます。
物件の追加購入時には、相場よりも家賃が安い物件を購入することが肝心です。
ワンルームマンション投資は購入後に家賃を上げることで利回りを上げ手取りのキャッシュフローが上昇します。
新築物件は、反対に家賃が相場よりも高いため物件高くが高くなり、家賃が下落してしまうと物件価格、キャッシュフローが下がります。

②繰り上げ返済

繰り上げ返済を行うことで、毎月のローンの支払が減り毎月のキャッシュフローを向上させることができます。
先程の2500万円の物件に、1年後100万円繰り上げ返済した場合、毎月のローンの返済額が77,776円→74,597円へなり3,179円キャシュフローが上昇します。
年間にすると38,148円です。
また、総返済額は32,665,920円→32,368,888円へと変わり支払い利息を30万円ほど節約することができます。

③借り換え

借り入れ先を変え、融資金利を低くすることで毎月のローンの返済額が減ります。
借り換えで支払った諸費用は、確定申告の経費として計上できます。

④リフォーム、リノベーション

不動産投資物件は、長期的な視野で見た場合、経年劣化や修繕費が必要になることがあります。そこで、物件を改修したりリノベーションしたりすることで、家賃収入を上げることができます。
例えば、水回りのリフォームやキッチンの設備の改善など、入居者が希望する設備を整えることで、家賃をアップすることができます。

 

最後に、不動産投資にはリスクが存在することも忘れてはなりません。例えば、物件の空室期間や家賃滞納、修繕費用の増加などが考えられます。そのため、不動産投資に取り組む前には、十分な情報収集やリスクマネジメントが必要です。また、投資家自身の収支の見積もりやライフプランとの整合性なども考慮して、慎重な投資を行うことが大切です。

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