資産運用、ワンルームマンション投資を選ぶのはあり？メリットからデメリットまで

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資産運用セミナーに参加する人の大半が、「自分の老後の生活が心配」「老後のための資金を準備したい」と考えています。
昨今、「老後2,000万円問題」が話題になった影響もあるのでしょう。

資産運用と一口に言っても、株式・投資信託・FX・マンション投資と種類は多岐にわたり、各々特徴も異なります。

なかでもマンション投資は、老後破産対策に有効な資産運用方法として、近年注目が高まりつつあります。

そこで本稿ではサラリーマンを中心に注目を集めているワンルームマンション投資での資産運用のメリットとデメリットについて、そしてなぜ老後破産対策として有効であるのかについて解説していきます。

預貯金は優れた資産運用先とはいえない
株式会社和不動産が60歳以上の世帯に対し実施した生活に関するアンケートによると、「現在、実施している資産運用は何ですか？」という問いに対し、最も多かった答えは【預貯金】でした。

預貯金の金利は令和5年6月現在0.001％と低水準での推移が続いています。
にも関わらず多くの人たちが資産運用先として預貯金を選択しているのは、資産運用する術を取得していないというのが主な原因の一つです。

同じアンケートで、資産運用先が預貯金のみの人に今後の心配事を質問したところ、「貯金が減っていくこと」という回答が最も多い結果となりました。
医療の発達から高齢化が進み、何歳まで生きるかわからない今、もはや預貯金は優れた資産運用先とはいえないでしょう。

そのためワンルームマンション投資で資産運用を行うことは、定年退職後も毎月安定した家賃収入を得られるということもあり、老後破産を回避する手段として非常に有効です。

もちろん家賃収入は減る可能性もありますが、それでも将来にわたって安定した収入を見込めるため、何歳まで生きるか分からないというリスクに対しての安心材料になります。

ワンルームマンション投資をするメリットとは
ワンルームマンション投資を選択すると、どのようなメリットやデメリットがあるのかを事前に把握しておくことは非常に重要です。

この章では、主にワンルームマンション投資のメリットを３つご紹介します。

①老後の資金対策になる
②生命保険の代わりになる
③節税対策になる

メリット①：老後の資金対策になる

令和元年に金融庁が発表した「市場ワーキング・グループ報告書」により、瞬く間に世間に広まった【老後2,000万円問題】。もはや公的年金だけで老後を過ごすのはかなり厳しく、何らかの老後資金対策を施さないといけません。

そこで役に立つのがマンション投資になります。

ワンルームマンション投資は毎月入居者からの家賃収入が入ってくるため、長期にわたって安定した資産を構築することが可能です。

メリット②：生命保険の代わりになる

ワンルームマンション投資は、『団体信用生命保険（通称：団信）』の存在により、生命保険の代わりになります。

団信とは、物件のローンを組んだ人が、万が一死亡したり高度障害となりローンの返済が不可能になった場合に、金融機関が残債額を負担する制度になります。そして残された遺族は、ローンが完済された状態のマンションが相続され、そこから家賃収入をまるまる受け取ることができます。

ワンルームマンション投資を始める際、現在加入している生命保険を見直すことで、毎月の支払いの総額を下げることができた方も多くいらっしゃいます。

日本の世帯では、年間保険の振込み保険料は年間38.5万円で月額で約3.2万円ほど支払っております。
団信加入後に生命保険の見直しをすることで、保険料を減らせます。
そのため、ワンルームマンション投資は「お金をもらいながら入ることのできる生命保険」と言われたりもします。

メリット③：節税対策になる

不動産投資を行うと確定申告を行う必要がありますが、その際に不動産所得（建物部分の減価償却費の計上によって給与所得との損益通達ができる）を赤字として申告できるため、所得税の還付・および住民税の減税を受けることができます。

また2015年1月に相続税制度が改正されたことにより、相続税の非課税限度額が大幅に引き下げられました。このことにより、課税対象となる人の数が大幅に増えました。

相続税対策として非常に有効なのが、ワンルームを始めとしたマンション投資です。
現行の制度では、現金と不動産の相続税における評価額が全く異なり、現金での相続の場合、全額が相続税の評価対象となります。
しかし、現金から不動産に変換することで、現金より大幅に評価額が減額され、相続税額を下げることが可能になります。

ここで、一棟物件ではできないワンルームマンション投資で行える再現性の高い売却益を狙った運用方法をご紹介します。
再開発エリアや資産価値が落ちにくい物件を立地分散をしながら6戸ほど購入します。
10年後、ローンの残債と売買相場を調べ売却益を望めそうな物件を売却し、更に同じような物件を購入して運用規模を拡大していきます。物件の追加購入は節税効果もありますので積極的チャンスを掴み取れるような行動をしましょう。

他人資本を使いこのような売却益を獲得する資産運用は不動産投資をするしかできないでしょう！

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資産運用としてマンション投資をするデメリットとは
ワンルームマンション投資をするメリットが色々とあることはお分かりいただけたかと思いますが、反対にデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

資産運用をしたいなら、できるだけリスクは避けなければなりません。
そのためには、リスクをしっかりと把握してそれに対する適切な対処方法を取る必要があります。
デメリットを確認した後に、デメリットを回避する方法を知りましょう。

①空室リスク
②賃料引き下げリスク
③金利上昇リスク
④災害リスク
⑤会社倒産リスク

デメリット①：空室リスク

賃貸経営をする上でついて回るのが、この空室リスク。空室の期間は家賃収入が入ってこないにも関わらずローンの返済をしなければならないため、キャッシュフローが大きく悪化する要因になります。一番大きなデメリットは空室リスクと考える方が多いのではないでしょうか？このあとデメリットへの対策方法をご案内します。

デメリット②：賃料引き下げリスク

ワンルームマンション投資を検討している当初のまま家賃収入が推移していくことはほとんどありません。
たいていは建物の老朽家とともに、賃料は下がっていきます。

それ以外にも、たとえば物件周辺にあった商業施設や大学等が移転したなど、その地域に住む必要性がなくなった場合や、他のマンションの供給が多くなったり、賃料が安いアパートなどが建てられたりして競争が生じた場合などは、賃料を下げないと入居者が埋まりにくくなります。

デメリット③：金利上昇リスク

インフレが続いているなど、社会情勢の変化により、金利が上昇することがあります。
金融機関からローンを組んでマンション投資を行っている場合、金利の上昇は、月々のキャッシュフローが悪化する原因となります。

デメリット④：災害リスク

日本は世界の中でも地震大国と呼ばれるくらい、地震発生のリスクが高いといわれています。
また、それ以外にも火災や大雨による水害リスクなど、自然災害による損失が発生すると、マンションの資産価値が落ちる原因になります。

デメリット⑤：会社倒産リスク

投資用物件購入後に、賃貸管理を委託していた会社が倒産してしまうケースがあります。
その結果、家賃の入金が滞納され請求しても振り込まれないです。
有名な事例として、2018年に多くのメディアに取り上げられた「かぼちゃの馬車事件」があります。

そうなるとオーナーには、多額の借金が残った状態の物件だけが残されることになります。
資産運用でデメリットを回避するために
ワンルームマンション投資をする上で主なデメリットを5点ほど述べましたが、デメリットもそれなりにあるため、不安に思う方もいるのではないでしょうか。
しかしワンルームマンション投資におけるデメリットは、きちんと対策をすることで回避することが可能です。

■物件の立地にこだわる

物件の立地にこだわることで、空室リスクや賃料引き下げリスクを軽減することができます。

具体的には、都市部エリアにある通勤利便性が高く、駅から徒歩数分にある物件は、入居者需要に対して物件の供給数が圧倒的に不足している状況のため、空室になることはほとんどありません。
また、たとえ築年数が経過しても、賃料を維持した状態で賃貸経営をすることが可能です。
そのため、入居者需要の高いエリアで不動産投資を行うことにより、空室リスクと賃料引き下げリスクを軽減することができます。

■積極的に再投資をする

金利上昇リスクに対する対処法としては、不動産投資を行っている間は積極的に再投資することです。

再投資の具体的な内容としては、ローンの借換えや繰上返済などです。

特に繰上返済に関しては、返済総額を減らすことができ収益性の改善になりますので、積極的に取り組んでいきましょう。最大で35年と言った長いローンを借りますと支払い利息だけでも三桁万円を超えますので、自己資金をいかに活用しマンションに収益力をつけることが重要になります。

■保険に加入する

デメリット④の災害リスクへの対策として、オーナー様は専有部分の保険に加入しておくことが挙げられます。
災害そのものを防ぐことはできませんので、火災保険や地震保険、水災保険等に加入することで、仮に災害の被害を受けたとしても、設備の故障等の被害を最小限に抑えることが可能になります。

マンションに関してはもともと災害に強い建物であるため、過度な心配は不要ですが、心配な人は各自治体が発行しているハザードマップを参考にして物件のエリア選びをするのも一つの手でしょう。

■信頼できる不動産会社を選ぶ

会社倒産リスクを回避する方法としては、きちんと信頼できる不動産会社を選ぶことです。

見分け方には様々な方法がありますが、最も手軽に行える方法として、不動産会社に掲示されている宅建業免許番号のカッコの中の数字を見ることです。
この数字は宅建業の免許更新をした回数を示すものであり、この数字が大きいことはその会社が長年運営していることを意味します。

当然ですが、長期間にわたり運営している会社は、今後も倒産する可能性は低いと考えられるでしょう。
逆に設立５年以内の会社は、不確定要素が多くこの先どうなるかわからないため、避けておいた方が無難でしょう。
信頼できそうな不動産会社を選定して、いくつか資料請求を行いお話を聞いてみてください、サービスや事業内容に安心できそうであればその会社に聞いてみることがいいと思います。

ワンルームマンション投資を行うサラリーマンは増加中
不動産投資における市場規模拡大と同時に、金融機関も積極的にワンルームマンション投資に対して融資する姿勢を見せていることから、ワンルームマンション投資を行うサラリーマンが増えています。

この章では、ワンルームマンション投資を特にサラリーマンの方にオススメしたい理由についてご紹介していきます。

手間と労力を必要としない

資産運用先として一番王道と言われているのは、株式やFX、投資信託といった金融資産への投資でしょう。

特に株やFXは相場の変動を利用して売買差益を得る投資方法になりますが、相場の動きを逐一チェックする必要があります。

一方、ワンルームマンション投資は、運用中に時間を取られることといえば、毎月の入金確認と年に1回の確定申告ぐらい、といわれています。

そのため、サラリーマンの方でも本業に支障をきたさず、その他の副業よりも手軽に負担のない範囲でマンション投資を行うことが可能です。

確実に資産を築いていける

株やFXなどの金融資産は、レバレッジ効果が高く一度の取引で大きな利益を狙うことができます。
しかしその反面、価格変動幅が高いというリスクがあります。
特に2008年に発生したリーマンショックのような世界的な経済不況に陥った場合、資産全体が大打撃を受ける可能性があります。

資産を失う可能性のある方法で資産運用をするのは、老後の安定収入を構築する手段として、あまり適しているとはいえないでしょう。

対してワンルームマンション投資は、金融危機など世界情勢に大きな変化があったとしても値崩れしにくく、投資リスクが比較的低いです。
そのためこの先の金融情勢などを気にすることなく、安心して資産運用を続けることができます。

本記事のまとめ

ワンルームマンション投資に関する様々な基礎知識をご紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。

ワンルームマンション投資は、数ある資産運用商品の中でも老後の安定収入を得る手段として、非常におすすめです。
しかし、メリットばかりある投資では有りません。
ワンルームマンション投資にはデメリットが存在しますので、マンション投資について始められたいと思う方はデメリットについてしっかりと知り、対策することが大切です。、

老後の資金繰りに悩まされることなく豊かな人生を歩んでいくためにも、ぜひこの機会に資産運用先としてワンルームマンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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