マンション経営における収入源は?|平均年収を上げるコツも解説
不動産投資の魅力は、なんといっても不労所得を得られることで平均年収を底上げできることでしょう。
数ある不動産所得の中でも区分マンション経営は、手間や労力を必要とせずリスクもあまり高くないことから、サラリーマンの方を中心に平均年収を上げるための手段として検討する方が増えています。
そのさい、区分マンション経営を行うことで、どのくらいの平均年収を得られるのか気になる方は多いでしょう。
ちなみに、国税庁が令和5年2月に公表した「申告所得税標本調査結果(令和3年分)」によると、申告納税者1人当たりの平均所得金額は、不動産所得者の場合で543万円となっています。
もちろんこれは不動産事業者全体の数値であり、区分マンション経営だけではなく、アパート経営やテナントビル経営なども含まれるため、この数値を単純に平均年収として捉えることはできません。
そこで本記事では、不動産投資の中でも区分マンション経営における収入と支出の項目、そして平均年収を上げるために知っておくべきポイントについてお話していきます。
区分マンション経営における収入源とは
区分マンション経営における収入源は、家賃収入だけではありません。
マンション経営を行うさいは、収入源となる項目の内容を把握し、可能な限り平均年収を底上げできる物件を見極める必要があります。
①家賃
マンション経営における主な収入源は、家賃収入になります。
家賃収入の計算方法は、【マンションの部屋数×稼働率×1部屋当たりの賃料】で表されます。
マンション経営は所有戸数が多くなればなるほど収益が上がり、平均年収の増加に繋がりますが、その反面、空室によって稼働率や1部屋あたりの賃料が下がることがあります。
そのため、平均年収を上げようと無理に不動産投資の規模を拡大させるのではなく、できるだけ高い賃料で満室経営できるようバランスを取って経営していくことが重要になります。
②礼金
礼金とは、部屋を借りるさいに、入居者がオーナーに支払う一時金の1つです。
礼金は、今よりも賃貸物件の取引がこれほど活発化していなかった時代に、入居者の方が部屋を貸してくれたお礼として、大家さんにお金を支払っていたことに由来しています。
礼金の金額の相場は、家賃の1ヶ月~2ヶ月で設定されている場合が多いです。
そしてこの礼金は、返還されないのが一般的です。
近年では一昔前と異なり、賃貸物件の取引が活発に行われていると同時に空き家の数も増えてきたため、入居のさいに礼金を必要としない物件も多くなってきました。
しかし、東京都内など人口が集中しているエリアにある物件は、依然として礼金はマンション経営における重要な収入源になっています。
ちなみに、賃貸借契約時に「礼金」とセットで支払うことが多い「敷金」は、担保の役目を果たしており、オーナーの懐に入るお金ではありません。
この敷金は、賃料の未払いや退去時の原状回復の費用に充当されるお金となっており、入居者の退去時に使われなかった分は、すべて返金しなければなりません。
③更新料
部屋を借りるさい、一般的には無期限で借りられるのではなく、契約期間が存在します。
マンションの場合、契約期間は2年間となっている物件が多いです。
そして契約期間を更新するさい、入居者はオーナーに対して更新料を支払う必要があります。
更新料の金額の相場は、家賃の1ヶ月分となっています。
注意点として、②礼金と③更新料は、契約内容によっては管理会社が受け取る場合がありますので、オーナーが受け取ることが可能なのかどうか、事前にしっかりと契約内容を確認しましょう。
区分マンション経営における支出とは
区分マンション経営における収入源を理解したら、次は支出についても把握していきましょう。
支出は、大まかに以下の5つの項目に分類されます。
①ローン返済
区分マンション経営を行うさい、物件購入にかかる費用を自己資金ですべて賄う人はほとんどおらず、大半の人は金融機関からローンを組んで資金を調達します。
そのため、毎月ローン返済を行う必要があります。
ローン返済は、区分マンション経営における支出の中でも大きな比重を占めるため、ローン返済額を減らすことは平均年収を上げることに繋がります。
そのため積極的に繰上返済を行うなど、運用中も積極的に再投資を行うことが重要になります。
②管理費・修繕積立金
区分マンション経営の場合、毎月のローン返済とは別に、管理費と修繕積立金の支払いが発生します。
管理費
管理費とは、主に建物の共有部分を維持するための費用です。
たとえば、エントランスや廊下などの清掃、エレベーターの点検費用などに用いられます。
一般的なワンルームマンションにおける管理費の相場は、1㎡当たり300円~450円となっています。
修繕積立金
修繕積立金とは、「大規模修繕」を行うために準備するお金のことです。
建物とは償却資産であり、新築の状態のまま維持されることはなく、築年数が経過するとともに劣化していきます。
そのため、資産価値を維持するため、定期的にメンテナンスを行う必要があります。
このメンテナンスの代表的なものが、大規模修繕です。
大規模修繕は、コンクリート補修や外壁塗装など、建物の劣化を回復するための修繕作業であり、大体10年~15年に一度のサイクルで実施されます。
大規模修繕のさいにかかる費用は、その建物のオーナー全員で分担して積み立てるのが一般的です。
修繕積立金の目安は、令和3年9月28日に国道交通性が発表した【マンションの修繕積立金に関するガイドライン】によると、一般的なワンルームマンションの場合、1㎡あたりの修繕積立金は165~250円、平均額は218円となっています。
③管理委託手数料
区分マンション経営を行うさい、入居者募集やクレーム対応など、賃貸管理に関する業務は管理会社に委託している方が大半です。そのさい、管理委託手数料の支払いが毎月発生します。
管理委託手数料は契約内容や管理会社によっても異なりますが、一般的には賃料の3%~10%の範囲内で設定されていることが多いです。
④固定資産税
固定資産税とは、土地や建物を所有するすべての人が支払わなければならない税金になります。
この固定資産税は、不動産取得税や印紙税など、不動産購入時のみにしか発生しない税金とは異なり、毎年支払う必要があります。
固定資産税は、部屋の広さや建物の場所によっても異なりますが、ワンルームマンションの場合だと大体5万~15万円の範囲内に収まることが多いです。
⑤保険料
不動産投資を行うさい、建物を守るために保険に加入します。
加入する保険は任意のものと強制のものがあり、加入する必要があるものの代表例が火災保険になります。
他に、任意の保険として地震保険や水害保険などがあります。
火災保険は保障内容によっても金額は異なりますが、一般的には年間2万円~3万円程度となっています。
区分マンション経営で平均年収を上げるためには
今まで、区分マンション経営における収入と支出の項目について、お話してきました。
不動産投資を行うさい、平均年収を上げるためには、単純ですが毎月の収入を増やし支出を減らす必要があります。
そこでこの章では、区分マンション経営において、平均年収を上げるために取り組める5つの施策をご紹介します。
1.立地にこだわって物件選びをする
平均年収を上げるためにはまず、「立地にこだわって物件選びをする」ことです。
特に都内にあるワンルームマンションは、都内に通勤する独身世帯のサラリーマン方の入居需要が絶えないため、高い入居率を維持しながら、毎月安定した家賃収入を受け取ることが可能です。
反対に、入居需要が低いエリアにある物件を選択すると、空室期間が長くなったり、毎月の賃料の額を下げざるを得なくなったりして、受け取れる家賃収入の額が減ってしまう可能性が高くなります。
不動産投資を始める際に、「利回り」のみを重要視して地方の築古の戸建てを購入してしまうと、空室リスクが大きく場合によっては失敗してしまいます。
入居需要が高く、空室率が低いエリアにある物件を選ぶことは、マンション経営における平均収入を上げるうえで、何よりも重要なポイントになります。
物件の立地以外にも、たとえば駐車場付きの物件や、宅配ボックス付きなど設備が充実している物件は、入居者から選ばれやすい傾向にありますので、そのような観点も持ち合わせておきましょう。
2.築年数が浅い物件を選ぶ
平均収入を上げるためには、築年数にこだわって物件選びをすることも重要です。
築年数の浅い物件であればあるほど入居者は埋まりやすく、比較的高い賃料でマンション経営することができます。
また、建物は時の流れとともに劣化していくため、築年数が経過した物件は、支出の項目にもあった修繕積立金の額が高くなる傾向にあります。
そうすると毎月のキャッシュフローが悪化し、平均年収が下がる要因となります。
3.管理会社を見直す
支出の項目の③にあった管理委託手数料ですが、こちらは会社によって手数料が異なります。
もっといえば賃貸管理業務のサービス内容自体、会社によって大きく異なります。
管理委託手数料を抑えつつも、空室が発生したさい積極的に入居者募集に向けて動いてくれる管理会社を選定するだけでも、平均収入は大きく変わります。
管理会社の見直しは、費用対効果の高い取り組みになりますので、検討する価値は高いです。
4.お金の流れを常に把握しておく
マンション経営において、毎月どういうキャッシュフローでお金が動いているのかを把握することは大事です。
そうしないと、そもそも現時点で黒字経営できているのか、それとも平均年収を上げるためになにか対策を打つべきなのかも、分からなくなります。
お金の流れを把握することで、資金に余裕ができたタイミングで繰上返済を行うなど、さらに再投資を加速させる施策に取り組むことも可能になります。
この記事のまとめ
以上、区分マンション経営における収入と支出の項目、そして平均年収を上げるためにおさえておきたいポイントについて解説いたしました。
区分マンション経営は収益性が高く、老後の資金づくりや節税対策、生命保険の代わりなど多くの役割を果たしてくれます。
しかしその反面、空室が続き赤字経営になってしまうなど、一定のリスクも存在します。
そのため、区分マンション経営を行うさいは、収入面だけではなく支出の項目にも着目し、負担のない範囲内でマンション経営を行いましょう。
そうすることで平均年収の底上げに繋がり、豊かな人生により一歩近づくことができます。
◆不動産投資セミナー開催中!
平均年収を上げるための手段として不動産投資を検討する方が増えていますが、不動産投資には様々なメリットとともにリスクや注意点があります。
和不動産では、不動産投資に関するセミナーを開催しており、一人でも多くの方の情報収集に役立つよう様々なテーマで開催しております。
不動産投資をご検討されているようでしたら、まずはセミナーへご参加ください。
セミナーは本社開催だけではなく、日本全国どこからでもご参加いただけるオンラインセミナーも随時開催しております。
◆不動産投資に関するご相談は個別相談のご活用も
和不動産では、無料個別相談を随時開催しております。
「不動産投資を検討しているけれど、物件選びのポイントや、平均年収を上げるための施策を細かく知りたい」
など、セミナーを受講したり自分で勉強したりするだけではなかなか解決しない質問やお悩みがありましたら、是非個別相談にご参加ください。
皆さんに安心してご参加いただけるよう、初回の面談では物件のご提案はいたしておらず、双方納得の上でのみ、お取引をしております。
個別相談では、お客様個人の状況に合わせて最適な不動産投資プランを診断してご紹介させていただきます。
その上、類似したオーナー様のマンション投資の運用のモデルケースのご紹介も可能でございます。
また、弊社では、物件購入から売却まで見据えて長期間での運用シミュレーションをご提示しておりますので、必ず実りあるお時間を過ごせるかと思います。
◆和不動産公式LINEアカウントで限定情報をゲット!
和不動産LINE公式アカウントでは、お友だち限定で、ここでしか見られない物件情報や、マンション経営の平均年収を上げる方法として役に立つお得な情報をお届けしています!
その他、気になる情報についてはLINEでも資料請求行うことができるため、ぜひご登録ください!