リスクが小さいワンルームマンション投資で老後破産対策する

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令和元年6月3日に金融庁の金融審議会「市場ワーキング・グループ」によって、「老後30年間で約2000万円が不足する」との試算が発表されました。
いわゆる『老後2000万問題』と呼ばれる問題です。

当時の報告書では、夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみの無職の世帯では毎月の不足額の平均は約５万円であり、まだ 20～30 年の人生があるとすれば、不足額の総額は単純計算で1,300万円～2,000万円になると発表されました。
この資産が発表された当時は、世間に驚きを持って受け止められました。

老後2000万問題に対処する方法として貯蓄、個人年金、投資信託など様々な対策がありますが、毎月安定した家賃収入を得られることができるという点で近年「不動産投資」に注目が高まりつつあります。

一口に不動産投資といっても様々な種類がありますが、代表的なものはワンルームマンション投資、一棟アパート投資、戸建て投資の３種類があります。
ワンルームマンション投資とは、マンションの中にある一室単位（個別に販売される単位）で所有し、マンション経営を行うものです。
一棟や戸建て投資と比べると価格が抑えめで運用の手間をほとんど必要とせず、さらに節税対策も可能であるため、ワンルームマンション投資はサラリーマンの方を中心に検討する方が増えています。

しかしワンルームマンション投資に限らず、そもそも『不動産』自体が大きなお金が動くものになるため、何か得体の知れない恐怖心を感じる方も多いのではないでしょうか。
不動産投資を開始してみたはいいものの、全く入居者がつかずに毎月赤字になったらどうしよう…などといった心配事は不動産投資にはつきものです。
しかし不動産投資の中でもワンルームマンション投資は比較的リスクが低く、一般的な収入のサラリーマンの方にも始めやすい運用スキームになっているのはご存知でしょうか？

そこで今回の記事では、ワンルームマンション投資にはどのようなリスクがあるのか、そしてなぜ不動産投資の中でも比較的リスクが低いと言われているのかについて説明していきます。

1.都心のワンルームは空室という心配が不要のため

2020年の国勢調査によると、日本の総世帯に占める単身世帯の割合は38％となっており、今後もこの割合は増加すると考えられています。

都道府県別に単身世帯率を調べてみると、東京都は50.2％と突出しており、東京に一人暮らし生活者が非常に多いことがわかります。
そして国立社会保障・人口問題研究所の統計によりますと、2035年には男性の約3割、女性の約2割が生涯未婚という結果が出ています。
加えて民間企業の統計では、20代・30代の結婚に関する意識も低いという統計があります。

つまり、今後は単身世帯が増えていく根拠があるため、ワンルームマンションの需要は高まっていく傾向にあると考えられています。

しかしその一方で、ワンルームマンションは物件の供給が抑えられています。
なぜかというと、ワンルームマンションは2007年頃に23区全ての区で制定された通称「ワンルームマンション規制」によって、ワンルームマンションの新たな建築が抑制されています。

内容は各区によって若干異なっていますが、具体的にどんな規制かというと、ワンルームマンションを建築するさいに一戸あたりの面積を「25㎡以上」にすることと、「ファミリータイプの部屋を一定以上混在させること」を定めています。
この規制により、ワンルームマンションを新たに建築するには一定以上の広い土地が必要となりました。

しかし東京23区内はオフィス利用や商業利用が進んでおり、新築マンションを開発できるような土地はほぼ残っていないため、新たにワンルームマンションを建設することが難しくなりました。

そのため、東京都の単身者が増え続けておりワンルームマンションへの需要が高まっているのに対し、23区内のワンルームマンションは区の規制により供給不足の状況が続いています。
供給不足になれば空室率は低くなり家賃の下落も抑えられます。
そのためワンルームマンション投資では、空室というリスクを大きく軽減できる商品スキームになっているといえるでしょう。

■ワンルームマンション投資は、金融機関からの評価が高い

都内にあるワンルームマンションは、先ほど先述したように入居需要が非常に高いので、立地選びさえ間違えなければ失敗する可能性はほとんどありません。

そのため金融機関からの評価が高く、「低金利でフルローンを組むこと」が可能です。

実は数千万円する不動産を頭金なしで買えるのは、数ある不動産投資の中でも、ワンルームマンション投資に限ります。

一棟アパート物件に対して、フルローンを融資する金融機関もありますが、金利が3％台からと、ワンルームマンション投資と比較するとかなり高くなります。

なぜワンルームマンション投資で低金利でのフルローンが可能かというと、ワンルームマンション投資の運営スキームに対する金融機関からの評価が高く、債権回収できる可能性が高いと認識されているからです。

そのため、物件を買うオーナーの社会的属性が基準を満たしてさえいれば、フルローンを組むことが可能になるため、投資を始めるハードルが大きく下がり、頭金がないぶん他の投資に予算を割くことも可能です。

ワンルームマンション投資はこのような点から、一般的な収入のサラリーマンの方にも始めやすい投資になっています。

2.都心のワンルームは災害の影響を受けないため

不動産投資を始める上で、地震や火災、水害など災害による影響を心配する方は多くいらっしゃいます。
しかしワンルームマンションは、他の不動産投資と比較すると建物の構造上の関係などから災害による心配をする必要があまりありません。
これは一体どういうことなのでしょうか。

■地震に対するリスクについて

まず地震についてのリスクを説明いたします。
地震が建物にどのような影響を与えるかについては、建物の構造と密接な関係があります。
基本的にワンルームマンションの構造はRC,SRCと表記されるように、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造となっています。
このような構造の建物は、アパートや戸建てに多い木造建築の建物と比較すると、耐震性が強くなっています。

事実不動産ジャパンの発表によると、平成23年3月11日に発生した東日本大震災において、東北と関東地域のマンションで被害を受けたのは全体の2割にも至りませんでした。
内訳としても、「大破」（建て替えが必要な致命的被害）が0棟、「中破」（大規模な補強・補修が必要）が44棟と、被害状況が深刻なマンションはほとんどありませんでした。
東日本大震災により全国で全壊した建物が約13万棟であることを考えると、マンションの地震への強さがよく分かると思います。

もちろん何が起こるのかわからないのが災害であり、マンションだから地震の心配は全くいらないということはないのですが、少なくとも戸建てやアパートと比較すると耐震性に優れているものが多く、過度な心配は不要であるといえるでしょう。
マンションを管理している建物管理会社もオーナー様から徴収した、お金でマンションの点検や修繕も行っておりますので安心しましょう。

■火災に対するリスクについて

次に火災についてですが、こちらは火災保険を活用することでリスクを抑えることができます。
マンションの火災保険はオーナー様だけではなく入居者も支払うものになるため、一つの部屋を二重の火災保険で守っていることになります。
そのため火災保険にかかる料金も、アパートや戸建てと比較すると安価にすむ傾向があります。
加えて建物の共用部分は建物管理会社による火災保険で守られているため、仮に大きな火災が発生したとしてもオーナー様の負担は少なくてすみます。

またRCやSRC構造のマンションは壁や柱などの主要構造が耐火構造で作られているため、炎が燃え広がりにくく延焼拡大が遅い傾向にあります。
隣の部屋で火災が起きたけれど自身の所有物件は無傷で済んだという事例もよく目にするため、ワンルームマンション投資における火災リスクはそこまで心配することはないでしょう。

■水害に対するリスクについて

次に水害についてですが、当然低層階が多いアパートや戸建てと異なり、マンションは水害のリスクを受ける確率が低くなります。

しかし2019年に発生した台風19号により武蔵小杉のタワーマンションが大きな被害を受けたように、高層階だからといって安心できるわけではありません。
この点については各自治体が発行しているハザードマップを確認し、購入しようとしている物件が水害リスクの高いエリアだと事前に把握できている場合は別途で水害保険に加入するなどして、対策を施しておくと良いでしょう。

災害には他にも土砂災害や津波、火山噴火など数多くありますが、総じてマンションは災害に強い建物といわれています。
そのため万が一が起きたときの影響も他の不動産投資と比較すると最小限にとどまる傾向があるため、ワンルームマンション投資はリスクが低いと言われています。

いかがでしたでしょうか。
今回は空室リスクと災害リスクの主に2つの観点から、ワンルームマンション投資について考察しました。

ワンルームマンション投資はこの他にも、流動性が高く売却が容易だったりと様々な理由から、比較的リスクが低い投資商品といわれています。

基本的に、不動産投資は早く始めれば始めるほどメリットを享受できる期間が長くなります。

そのため皆さんには是非ご自身の状況と照らし合わせて、ベストなタイミングで始めていただければ幸いです。

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