金融庁調査、ゴールベースアプローチ実行可能との見方
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「貯蓄から投資へ」資産運用との向き合い方
「人生100年時代」「老後破産」「老後2000万円問題」
近頃、メディア等で取り上げられるようになったこれらの言葉によって、現役世代の日本人が抱えるお金の問題を解決しようと、貯蓄から投資へ、資産形成への関心が高まりました。そんな中で、突如として世界中の経済を襲った新型コロナウイルスの驚異は、将来どころか、現在の生活すらも不透明にしてしまったのです。
今後将来のために、貯蓄から投資へ検討する人は増えるでしょう。しかし株式や債券投資や不動産投資など、様々な種類がある投資の中で、堅実で持続可能な運用や投資商品をしっかりと見極める必要があります。ただし将来に不安があるとはいえ、明確な目的を持たず、とにかく儲けたいという考えには要注意です。このような姿勢やお金の使い方は、かえって大きな損失を招く危険性があります。
どのような形で投資と向き合い、運用していけばよいのかを考えてみましょう。
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リスクの許容度を知り、できる範囲で始める
資産運用への関心が高まったことで、貯蓄から投資へ国が主導しているNISAやiDeCoが人気となり、口座数はそれぞれ100万件を突破しました。投資商品が増えたことや、敷居が低くなったことで、投資のチャンスは増えました。しかし、「投資は自己責任」という言葉もある通り、リスクもゼロではありません。
これから貯蓄から投資へ移行しようと考えている人は、投資の種類や、そのリスクについて理解しているのでしょうか。投資で成功するためためには、分かりやすくシンプルである必要があります。それは、投資で大儲けをしようとしないということ。自分の中で、「このくらいなら損をしても大丈夫」というラインを設定しておいて、それを上回る損失が発生するような投資をしようとは考えないことです。
もちろん、中には投資をする上で「早く儲けたいので、ハイリスクでもいいからハイリターンの投資がいい」という方もいるでしょう。投資スタイルの選び方は目標次第で決まるので、一般的にこれが正解、というのはありません。
投資初心者の方は、自分がその投資やお金についてどこまで理解しているのか把握した上で、自分の目標達成のためにはどのような投資スタイルが良いのか、まずは客観的に考えてみましょう。その上で売買などを専門家に一任する「投資一任（ラップ）」を利用するのも手かもしれません。
自分の目標と投資スタイルが決まれば、いよいよ投資商品の購入です。ここでは、購入後の運用について考えておきましょう。特に、将来のための資産形成と考えると、長くその投資商品と付き合う事になります。投資をしているうちは、時間が経てば環境だったり、経済だったり、自身の状況だったりと、必ず何かしらの変化が起こります。その変化に対応できる投資環境を整えられるか？といったところも、商品選びの判断材料になります。
変化に対応できる投資家は、大まかに２種類。ひとつは、知識を得て自ら行動を起こし、変化に対応する人。ふたつめは、知識不足に対し、お金の専門家からアドバイスを貰い、行動を起こす人です。このどちらかができれば、不動産投資の初心者脱却といえるでしょう。
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金融庁推奨の資産管理手法、ゴールベースアプローチとは
2019年3月に金融庁の委託により野村総合研究所アメリカの金融・IT研究部門が、米国における投資商品販売における手数料やコストについてのファクト収集・分析とともに、最近までの米国における潮流や構造的な変化についての敷衍を行うことにより、日本における「貯蓄から投資へ」の実現に向けた議論の深堀りに役立てるために調査しました。
金融庁はプロダクトアウト型からゴールベースアプローチに切り替える方向でいます。現預金過半の構造問題という問題意識をベースとした政策的な取組みは継続され、さらにはゴールベースアプローチが推進・強化される方針でいます。
民間の金融機関においても、人生100年時代の到来などいわれるなかで、貯蓄から投資へのシフトチェンジのため、個人の“投資”や“資産形成”に係る取組みへのサポートの重要性が強く意識されています。
貯蓄から投資へシフトチェンジしていくためには、金融庁を取り巻くビジネスモデルに係る状況の変化から理解していくことが必要と言えます。
ゴールベースアプローチの普及
米国では90年代半ばより、「ゴールベースアプローチ」と呼ばれるアプローチ方法が、対面投資商品販売チャネルに普及し始めました。
ゴールベースアプローチは20年以上が経過した現在では証券会社、銀行、保険代理店、IFAを含む対面チャネルの個人顧客にとっての基本中の基本ともいえる投資方法となっています。
日本国内では80年代末からの四半世紀にわたり、おしなべて右肩下がり傾向の株価推移を経験したことからゴールベースアプローチの投資は日本では不可能ではないかと考える声が聞かれますが、米国などの成長国の株式をしっかりと組み込んだグローバル分散ポートフォリオを実行手段に据えることにより、日本でもゴールベースアプローチは可能と考えられます。
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ゴールベースアプローチを実践するには？
ゴールベースアプローチは、お客様のゴール特定に始まり、その実現に向け中長期分散投資で伴走する循環プロセス。
お客様の人生を通じて、貯蓄から投資へ自分や家族、社会の為に資産の形成の目標やニーズを追求しゴールを定めてから遡及して課題を策定するやり方がゴールベースアプローチになります。
「いくら貯めたい」はゴールではありません。貯蓄から投資へ誰もかれもが引退時期や、子供の教育や将来の道などについてなどのゴールが予め整然としていて、それを金融機関の営業員に説明できる訳ではありませんし、話したがる人も少ないでしょう。
ゴールベースアプローチを包括的にアップデートすることが大切です。ファイナンシャルプランニングなども使いつつ顧客の目標（当人が気付いていないものも併せて）を特定する。
貯蓄から投資へゴールベースアプローチでは各ゴールごとに実現に必要な将来金額を推定し提示する。
ゴールが非現実的なほど高すぎたり、逆に低すぎる場合は、ゴールを再調整するよう提案する。定期的なレビューを通じ、既存ゴールの進捗状況や顧客状況に変化に伴うゴール修正や追加を含むアップデートを行う。
資産運用で失敗する理由は、明確な目標が無く、行動が長続きしないからです。そのため初心者の方にまず知っていただきたいのは、近年金融機関で注目されている貯蓄から投資へ「ゴールベースアプローチ」の資産管理手法は個人が保有する資産をどう動かすのかに限らず、ライフプランニングも含めて、人生に寄り添う資産管理のアプローチだということです。
具体的には、最終目標を決めてから、逆算して資産運用のプランを考える貯蓄から投資へのゴールベースアプローチを取り入れましょう。
【ゴールベースアプローチの主な流れ】
- 目標を決める
- 商品を選ぶ
- 運用する
- 定期面談
ゴールベースアプローチでは結婚や出産などのライフイベントも、投資環境の変化と捉え、その度に運用プランを組み直す必要があります。
ですが、こうしたアドバイスを受けるために、専門家を雇うとなると費用がかかります。金銭的な負担が生じるのです。
では、貯蓄から投資へゴールベースアプローチを私たちは取り入れられないのでしょうか？ いいえ、違います。ゴールベースアプローチを取り入れるには費用のかからない専門家に助力を願う出ればいいのです。
和不動産では、足りない知識を補い、アドバイスによってマンション投資を成功に導く「コンサルティング付きマンション投資」を提供しています。知識が無く、変化に対応できない人は、専門家からアドバイスを貰いながら運用することで、失敗のリスクを回避しています。
マンション投資で成功しているオーナー様は、目標は何か、どのように対応しているのか、その結果どうなったかを常にアップデートして共有し、変化が起こる度にオーダーメードのプランを組みたてていきます。
貯蓄から投資へのゴールベースアプローチです。
マンション投資で、少しでも「どうしたらいいか分からない」と思う部分がある方、ゴールベースアプローチに共感していただけた方は、一度相談してみてください。
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企業だけでなく顧客の利益も追求する、投資環境の変化
NISAやiDeCoといった、個人向けの資産運用をおすすめする制度は充実してきました。こうして投資環境が整えられている一方で、投資信託などを販売する金融機関にも、大きな変化がありました。
金融庁が2017年に、金融機関に対して「フィデューシャリー・デューティー（FD）」を求めたのです。意味は、顧客本位の業務運営あるいは、金融機関が顧客に果たすべき義務のこと。簡単に言うと、企業だけが一方的に利益を追求するのではなく、貯蓄から投資へ同時に顧客利益の追求をする必要があるということです。強制力は無いものの、実施しない場合には理由や代替案を出すことが求められています。
さらに、金融庁は貯蓄から投資へこの行動原則を金融機関に定着させるために、達成度合いを測る指標（KPI）と、他社との比較が可能な共通KPIの公表も促しました。顧客が保有する投資信託などが、購入時に比べてプラスとマイナスの比率がどのようになっているのかを見える化しました。これにより、プラスの成績を獲得している顧客の比率が多いほど、その金融機関は顧客の利益を追求した商品を販売しているということになるのです。
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先輩オーナーのマンション投資をN-RICOSで共有
オーナーファーストを掲げる和不動産では、お客様の利益を追求するため、オリジナルマンション投資コンサルティングシステム「N-RICOS（エヌリコス）」を活用し、「ゴールベースアプローチ」の考えのもと、運用コンサルティングを行っています。
具体的には、オーナー様に無料で、三ヶ月に一度、マンション投資運用の見直しとアドバイスを実施しています。
オーナー様のマンション投資の運用状況をグラフで表せられるようにし、マンション投資で成功しているオーナー様の運用状況を、お名前を伏せて皆様に共有することもできます。
成功している資産運用方法だけでなく、マンション投資をしていてなにか問題が起こった時に、過去のデーターベースから最適な解決方法を導き出すことも可能です。また、オーナー様のコンサルティングがある毎に、内容をアップデートしています。
「ゴールベースアプローチが大切だと言われても、自分に適したゴールが分からない」とお思いでしたら、ぜひご相談ください。私たち和不動産と、最適なゴールを一緒に考えましょう！
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リスクも伝える！和不動産のマンション投資セミナー
和不動産が開催するマンション投資セミナーでは、マンション投資のメリットだけでなく、リスクや、リスクを回避する物件についてもしっかりシェアしています。
区分マンション投資を始めとした投資用不動産のリスクは、空室、賃料下落により、ローン返済に充てるための家賃収入が得られずローンの返済が滞ってしまうこと、投資をやめたくても売却できなければやめられないこと等が挙げられます。
しかし、そんなリスクも、立地がよく入居需要の高い東京23区エリアの築浅中古ワンルームマンションであれば、回避することが可能です。
まず、東京23区は、ワンルームマンション規制により、新築ワンルームマンションの建築が難しく、供給が少ないという特徴があります。しかし、その反面、地方や海外から上京し、都心で働く単身者が増えているため、都心に通いやすいワンルームマンションが求められます。需要は高く供給は少ないため、たとえ築年数が経過した中古ワンルームマンションであっても高い入居率を保つことができるのです。
更に、今後も都心ワンルームマンションは供過多になる可給能性は極めて低いため、都心のワンルームマンションは希少価値が維持されます。希少価値が高いということに加え、一棟物件に比べて比較的手ごろな金額のため、投資をやめたいと思った時、すぐに新たな買い手が見つかりやすいというメリットも。
上記のように、ワンルームマンション投資のリスクは、しっかりと理解すれば回避することが可能です。セミナーではゴールベースアプローチも含めたさまざまな内容を詳しく解説していますので、投資商品選びで悩んでいる方はぜひ一度セミナーへご参加ください！
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貯蓄から投資へ、和不動産が今おすすめする資産運用
最近、個別相談でよく聞かれるのが、「コロナの影響で入居者の需要はどう変わりますか？」という質問です。
コロナが不動産市況に動きを与えた影響や、今後の入居者の傾向についての質問は、コロナが流行してから必ずといっていいほど聞かれるようになりました。
これについては、不動産投資を検討している人も、すでに物件を持っている人も気になっているのではないでしょうか？
こういった事態に備えるうえでも、貯蓄から投資へ移行する前に、貯蓄額を確認しておくことをお勧めしています。緊急の出費や生活費を賄えるだけの安全な貯蓄を除いた上で、検討していきたいものです。
今回は、和不動産がワンルームマンションをおすすめする理由と、コロナで変化しつつある「東京に住むサラリーマン」の最近の生活スタイルや、20代の入居者マインドから「今後も入居者に選ばれる物件」を見つけるためのポイントを解説します。
おすすめしているワンルームマンションは、市場全体で今回のコロナの影響はほとんどありませんでした。もともと、東京23区は現在はワンルームマンション規制もあり、供給は多くありません。しかし通勤通学の利便性や、休日に利用する繁華街への交通アクセスが良く、需要は高いです。
しかし、入居者はテレワークの増加で少し変化しました。ポイントは、ズバリ環境です。特に騒音のマイナスはかなり大きく、防音設備は大きなポイントとなってくるでしょう。夏暑く、冬に寒いのもマイナス点なので、防音設備もなく、耐熱性の低い木造アパートはやはり今後厳しくなるかもしれません。部屋が狭いのもワークスペース確保の観点やリフレッシュしにくさがあるため、今後は広さも重要視されるでしょう。
設備にも目を向けてみましょう。「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まるTOP10」によると、4年連続1位は「インターネット無料」。次いで「宅配ボックス」「エントランスのオートロック」と続きます。
また、「この設備がなければ入居が決定しないTOP10」では、1位が「室内洗濯機置き場」2位は「テレビモニター付きインターホン」でした。こうしてみると、人気設備は、「機能性」と「セキュリティ」に関するものだという事が分かります。
今の20代は、スマートフォンの普及により、休日も家で過ごす人が増えています。そのため、「インターネット無料」の設備は非常に高い需要があるのです。また、家で自分の時間を過ごしたい、時間に縛られず生活したいという傾向から、「宅配ボックス」「24時間ゴミ捨て場」などは、入居者需要を満たす必須の設備となってきています。
おすすめしている「都心・駅前・駅近」の人気は今後も変わりませんが、現在は、ワンルーム・１Ｋマンションで、設備の整ったグレードの部屋が人気なのです。
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