家賃収入について|確定申告は必要?合わせて家賃収入を増やすポイントも紹介

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家賃収入とは、マンションやアパートなどの賃貸経営で得られた収入(売上)のことです。賃貸経営は会社員の副業としても人気ですが、黒字の場合は確定申告が必要になります。

この記事では、家賃収入を得る方法と家賃収入を増やす方法について、どのような場合に確定申告が必要になるのか解説しています。これから不動産投資で家賃収入を得てみたいと考えている方は、参考にしてください。

家賃収入とは何か

マンションやアパートなどの賃貸経営で得られた収入(売上)を家賃収入といいます。不動産会社に管理を任せれば、ほとんど手間がかからずに収入が発生するため、不労所得の一種に分類されることもあります。課税対象となるのは、家賃などの不動産で得た総収入から不動産経営でかかった必要経費を引いた「不動産所得」です。

家賃収入に含まれるもの

家賃収入には家賃以外の収益も含まれます。たとえば、共益費や管理費を徴収している場合も家賃収入に含まれます。礼金や更新料も同様です。

また、保証金や敷金のうち、返金しなくてよいお金も家賃収入になります。保証金や敷金は入居者へ返金することもありますが、家賃の未払いや退去時の原状回復費用などにより返金しないこともあるでしょう。返金しないことが決定した場合、その金額は収入となります。

つまり、オーナーが受け取って返還の必要がないお金は、基本的に家賃収入となるのです。

必要経費として認められる主なもの

確定申告する際に必要経費として認められるものは、いろいろあります。たとえば、火災保険や地震保険に加入した場合、支払った保険料は経費になります。また、固定資産税や都市計画税など毎年発生する税金や、不動産を取得する際に課税される不動産取得税、登録免許税なども必要経費です。契約書に必要な収入印紙や司法書士などに支払う費用も経費として申請できます。

さらに、建物の購入費は、法定耐用年数で割った金額が毎年減価償却費として計上できます。そのほか、管理会社へ支払う業務委託料、修繕費、ローン金利なども必要経費です。ただし、個人か法人かによって、経費の種類が異なるため確認しましょう。
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家賃収入を得るための方法

家賃収入を得るには、物件購入から賃貸募集、入居者決定、家賃入金という流れになることが一般的です。それぞれのプロセスを詳しく解説します。

物件を購入する

最初のプロセスは、物件を購入することです。投資計画を立てて物件を購入する必要があります。

投資計画を基に物件を選び、購入する

物件探しをする前に、自己資金や融資枠、投資スタイル、家賃収入の目標などを検討し、投資計画を決めます。この段階では、ライフプランを含めたFP的視点が重要です。これらを決めたうえで、立地や物件価格、築年数や設備などの情報を調査して物件を選び、購入します。

物件選びでは不動産会社のサポートを受けたほうが無難です。個人で物件を探すと情報や知識が限られてしまい、投資計画に無理が生じてしまいかねません。

購入物件を賃貸し、家賃を得る

不動産物件を取得したら、必要に応じて建物のメンテナンスやリフォームなどを行い、入居者を募ります。入居者を探すには、2つの方法があります。

自分で行うか、管理会社に運営を委託するケースもある

一つはオーナーが直接仲介業者に依頼して入居者を募集する方法です。もう一つは不動産会社に入居者募集を任せる方法です。

不動産会社に任せる方法は、その後の建物の管理や、入居者を増やすための戦略立案のサポートなどを受けられるメリットがあります。運営を委託すると、いわゆる不労所得が実現できるのも大きな魅力です。また、住人とのトラブル処理やローンの返済計画についてのアドバイスなどアフターフォローが充実している会社もあり、投資初心者は特にメリットが大きいといえます。
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家賃収入を得たら確定申告は必要か?

家賃収入を得たら、どのような場合も確定申告が必要なのでしょうか。ここでは、賃貸経営が黒字の場合や赤字の場合、会社員の場合について解説します。不動産投資は会社員が副業として取り組むことも多いです。新たな収入として確定申告の必要が生じることあるため、特に気を付けてください。

売上があったら必要

不動産所得や売上があって黒字なら、確定申告を行います。会社員の場合、一度も確定申告をしたことがない人もめずらしくありません。しかし、賃貸経営すれば確定申告をすることも多くなります。確定申告の時期になってから慌てないように、前もって準備をしておきましょう。

確定申告が必要ない場合

本業で会社勤めをしていて会社が年末調整を行う場合に、給与所得や退職所得以外の所得が年間20万円以下であれば確定申告は不要です。したがって、仮に給与以外に不動産所得がなく、年末に賃貸経営を始めたなどの理由で不動産所得が20万円以下なら、確定申告をしなくていいことになります。

ただし会社員が確定申告することで得られるメリットもある

賃貸経営が税金や減価償却によりマイナスになった場合でも、確定申告をするのが一般的です。というのも、給与所得の税金から赤字の分を減らせるため、節税対策になるからです。確定申告をすることで、還付金を受け取れる可能性があります。

確定申告しなかったことで困るパターン

賃貸経営が赤字でも確定申告すれば節税が可能です。面倒だからと確定申告しないと、所得税や住民税が高いことに悩むかもしれません。また、経費を申告し忘れてしまった場合も同じように注意が必要です。特に、部屋のリフォームや大規模な修繕など額が大きい支出は忘れないようにしましょう。経費を計上することで大幅な節税につながることもあります。

確定申告は白色申告と青色申告の2種類ある

賃貸経営を事業として申告するには、白色申告と青色申告の2種類があります。白色申告は税務署で行う一般的なものです。会社からもらう源泉徴収票などを用意し、確定申告期間に税務署へ提出するだけなので、比較的簡単に申告できるでしょう。

青色申告はやや手続きが複雑です。まず、青色申告が必要な事業者であるという事前届け出を出して受理される必要があります。目安としては、独立した家屋5棟以上か、アパート10室以上の条件を満たしていなければなりません。帳簿の作成も白色申告より複雑で面倒です。しかし、「所得控除額が多い」「家族を従業員にして給与を経費で計上できる」など、節税面では青色申告のほうが優遇されています。
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家賃収入に税金はどれくらいかかる?

家賃収入に対して、どれくらい税金がかかるのでしょうか。具体例も交えて解説します。

家賃収入自体には税金はかからない

家賃収入自体に税金がかかるわけではなく、不動産から得た収入から経費を引いた不動産所得が課税対象となります。つまり、家賃収入にかかる税金は、「不動産所得(収入金額-必要経費)×所得税率」で求められるのです。所得税率は所得金額によって異なります。

また、給与所得がある場合は、不動産所得に給与所得が合算され、各種控除を差し引いた金額が課税対象です。課税所得金額は、「不動産所得+給与所得-各種控除額」で求められます。各種控除には、基礎控除や所得控除、青色申告をする場合は青色申告特別控除などが含まれます。

家賃収入を増やすためのポイント

賃貸経営では、メインの収入である家賃収入を増やすための工夫が必要です。ここでは、家賃収入を増やすポイントを紹介します。

物件選びを慎重にする

どのような物件でも立地が悪ければ安定して入居者が見込めず、家賃も高くできないため、立地が最重要なのは間違いありません。ただし、立地がよくても、築年数が古すぎる物件では「設備が悪い」「耐震性が不安」などの理由で入居者が集まりにくいでしょう。そうなれば家賃を低くせざるを得なくなります。立地と物件の条件を総合的に検討することが必要です。

複数の物件を購入し安定した収入を得る

家賃の上限はある程度決まっているので、大幅な収入アップは見込めません。さらなる家賃収入を望む場合は、物件を複数所有することも検討しましょう。複数の物件を所有することで、リスクを分散できるメリットもあります。

空室を出さないようにする

空室を出さないためには、やはり立地が重要になります。人口が多く、流動性が高いエリアを選ぶことが重要です。また、入居者が付きやすいワンルームを選ぶこともポイントです。

資産的な面を考えると、築浅物件の区分所有が投資に向いているといえます。修繕費や管理費がかかりにくく、設備がよいので空室が出にくいうえ、家賃が下がりにくいメリットがあるからです。

信頼できる不動産会社から物件購入する

物件選びや収支計画の作成、賃貸経営などで頼れる不動産会社を選ぶことも重要なポイントです。よい会社を見つけるためには、セミナーに参加して、スタッフや会社の雰囲気、ポリシーを実際に確かめてみるのが一番です。説明はわかりやすいか、よい物件を多く紹介してくれそうか、アフターフォローが充実しているかなどをチェックしましょう。

まとめ

家賃収入とは家賃や敷金、更新料などの収入全体のことです。管理費や修繕費などの必要経費を差し引いた不動産所得が黒字なら、通常、確定申告が必要になります。家賃収入を増やすには、立地や物件の選定についてサポートを受けられる不動産を選びましょう。

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