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運用の記録をしっかりと残す

マンション経営は、買った後に何をするかで大きく結果が変わります。「所有した物件をいかに効率よく運営していくか」が成功のカギです。そのためには、運用の記録をしっかりと残す必要があります。帳簿をつけてバランスシート上でしっかりと資産の動きを確かめながら運用することが、不動産投資成功には重要になります。しかしながら、ほとんどのオーナーが購入後の運用記録をつけていないのも驚きです。皆さん帳簿をつけていると言いますが、つけている帳簿といえば確定申告書で、その他の記録はつけていないことが多いようです。確定申告書は、あくまで税金の計算を行う書類で、どのような投資をして、どのような結果が出たのかを把握するための計算書類ではありません。記録の仕方がわからずに困っているという方が、現状でしょう。

そこで、私は物件購入後に5つのポイントを挙げて収支計画を作っていくことが重要だと考えています。

①目標の管理
②資産の管理
③物件（１部屋）ごとの運用記録
④出納帳
⑤トータルの収支と収益、プラス確定申告書です。

①目標の管理→3段階の目標を設定し、大目標に近づけるようにステップアップ
マンション経営の最重要課題は、目標達成することです。年金＋不動産の家賃収入で定年後も安定した生活を送れるように目標の設定をしなければ、ゴールに到達できません。

そのために、定年退職後に毎月の手取り家賃収入がどのぐらい欲しいのかを明確にすることも、もちろん大切なポイントになります。その目標が決まったら、それを大目標として、1年以内で行う小目標、5年をめどに達成できそうな中目標という3段階の目標を設定し、大目標に近づけるようにステップアップすることが必要です。目標を定めそこから逆算するゴールベースアプローチが、長期運用には大切になるので、必ずいくつまでに、どれくらいほしいのかを明確にしておきましょう。

中目標や小目標は、成果を出し続けることで変化していきます。目標が変化し続けることで、マンション経営のオーナーとしてのノウハウを構築していくことが重要なミッションです。

過去にさかのぼって、どういう目標を立て、どのように達成したかを記録しておくことが、オーナーの再投資スキルを上げることに役立ちます。

②資産の管理→3カ月に1度、6つのポイントをチェック
私は、3カ月に1度、資産の整理をすることを推奨しています。その理由は、貯金額や毎月のキャッシュフローが増えることこそが、投資の目的だからです。定年退職前までは、貯金額やキャッシュフローの増加を意識しなければなりません。そのために3カ月に１度、資産状況をチェックして、10年後、20年後に振り返った時、どのように貯金やキャッシュフローが増えたのか、確認する必要があります。この時にチェックするポイントは6つです。

ⅰ預貯金や株などの有価証券の資産状況
ⅱマンション経営における毎月の収支状況
ⅲ生命保険の加入状況
ⅳ60歳時点の退職金を含めた予想貯金額
ⅴ60歳時点のワンルームマンションのローン残債
ⅵ毎月の生活費

ⅰ.預貯金や株など有価証券の資産状況は、資産運用する上でチェックしなければならないポイントで、資産状況が良くなったかどうか定期的にチェックすることが必要なのはもちろんですが、不動産投資に使える金額（再投資できる金額）を確認する意味でもチェックする必要があります。再投資できる金額を誤ってしまうと、利益が出る前にマンション売却せざるをえない状況に繋がりかねないので、現在の現金や資産は必ずチェックしておきましょう。

ⅱ.マンション経営における毎月の収支状況を良くすることが、不動産投資を行っているオーナーとして一番重要なことです。定年前はこの数字が良くなることを意識して運用していくようにしましょう。収支状況をよくするためにもリノベーションや繰り上げ返済は随時検討しておきましょう。

ⅲ.生命保険の加入状況のチェックは、マンション経営をスタートした際に団信にも同時加入するため、無駄がないか確認することが必要です。月々の支払いが1万円変わるだけでも大きく収支は変わってきます。団信に加入できる人は必ず生命保険の加入状況を見直しましょう。

ⅳ.60歳時点の退職金を含めた予想貯金額と、ⅴ.60歳時点のワンルームマンションのローンの残債は、60歳まで生命保険のメリットを受け、60歳以降は個人年金に切り替えることを考えている人には、とても重要な数字です。定年後のローン返済は、滞ってしまうことも多いです。
60歳時点のローン残債を確認し、定年退職時に一括返済する時の予算感の目安として必要になります。

ⅵ.毎月の生活費はありきたりですが、資産運用一番のポイントは、生活水準を上げすぎないことです。自分の家庭がいくらぐらい生活費を使っているのかを把握することは、人生を左右する重要なポイントになります。毎月の生活費をコントロールできれば、貯金は増えるはずです。
逆に、生活水準を上げ過ぎないことが老後破産にならないための、最重要ポイントになりますので、しっかりコントロールしましょう。以上の6つのポイントを定期的にチェックすることで、どのようにすれば貯金が増えるのか、キャッシュフローが向上するのかといったポイントが見えてくるでしょう。それをノウハウとしてしっかり活用することが重要です。

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