夢の不労所得、ワンルームマンション経営で実現する!

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サラリーマンの夢「不労所得生活」とは?

不労所得を得るために投資を始める人の目的として、よく聞くのが早期リタイアです。サラリーマンでありながら不労所得を得て、やがて会社を辞めて悠々自適に生活することを夢見ている人は一定数います。自分の時間や労力を費やすのを極力避け、限りなく「不労所得」に近い形で不動産投資用物件による収益を上げるという目標を達成したい場合、「管理する範囲を限定すること」「入居者が長期間入居してくれる物件を選ぶこと」この2つの条件をクリアする必要があります。

よく、「不労所得は高配当株で」といった話もありますが、株価というものは非常に変動が大きいものです。常に保証のない経済状況や、値上がり、値下がりを気にする生活を送ることになりますが、これは果たしてサラリーマンの夢である「不労所得」と呼べるのでしょうか。

配当は、たいてい年に1回か2回の支払いです。配当利回りだけで株式投資を開始したはいいものの、企業の業績が著しく下がり、配当が行われなかった、なんていうリスクも考慮しておかなければなりません。

憧れの有名大家は”働いて”いる

マンション経営なら、入居者さえ付いていれば毎月安定した賃料収入を得られます。この収入が「不労所得」となるわけですが、その投資スタイルによっては、不労所得にならないこともあります。不動産投資の書籍を執筆している有名投資家も、何もせずただただ悠々自適に暮らしているわけではないです。サラリーマンはリタイアしたかもしれませんが、その代わりに、自分自身で物件の管理や投資ブログの更新、セミナー運営など忙しく働いているのが実状です。

所有する物件が多ければ多いほど、管理面などの「仕事」が増えます。また、管理費や修繕費といった、不動産投資独自の支出も発生することになるため、収支のバランスを常に考える必要もあります。つまりマンション経営は事業であり、早期リタイアという表現ではなく、大家業や、不動産業者に転職したという表現が最も近いと言えるでしょう。

区分マンション経営で、手間ひまかけず不労所得生活を

①管理する範囲を限定すること
②入居者が長期間入居してくれる物件を選ぶこと

この2つの条件を満たす物件があれば、不労所得に限りなく近づけることができます。オーナーとしてすべきことが少なければ、マンション経営は「ほったらかし」にすることも可能で、実際に年間数百万円の収入を得ながら、所得税だけ払ってほとんどほったらかしにしているオーナーも多数いるのが現実です。そのポイントをうまく抑えれば、知識がないサラリーマンでも手間ひまかけずにマンション経営の収益を加速させることが可能になります。

好立地ワンルームマンション経営において手間ひまをかけないポイントとして管理の範囲を限定することです。マンション経営においてオーナーが管理すべき範囲が減れば、緊急の出費は大幅に減ります。中でも、区分マンション経営は、管理の範囲が狭く、計画を立てやすいという特徴があります。

一方、一棟物件は、部屋の中だけではなく、建築物の躯体そして毎月の建物管理(共用部の清掃、電球の交換といった細かな部分)など管理すべき範囲が広範囲になり、ほったらかしの運営が難しいのが現実です。そして、更なる注意点があります。それは、イレギュラーな不具合は起こる時期が読めないということです。災害などであらゆる費用に一括で対応するなど大変大きな減収につながります。

突然費用負担が発生しても修繕費の融資は受けられないことも理解しておかなければなりません。不動産投資の目的の1つは、80代から90代といった人生の晩年に不労所得をしっかりと得ること。そのためには、日々のメンテナンスをしっかりと行うことが重要なのです。

もし仮に、アパート一棟を経営していて、定年退職後に多額の修繕費がかかったら大変です。万が一、突然費用負担が発生しても修繕費のローンが組めない可能性があることを理解しておかなければなりません。もしローンが組めても、定年後の借金はできるだけ避けたいものです。

最近、アパート経営を始めている人を多く見かけますが、その点を安易に考えているオーナーが多数見受けられるのも問題です。躯体のリフォーム費用は高額になることが多く、屋根の防水工事で100万円、外壁塗装で100万円かかったという話はよくあります。エレベーターの交換費用は1000万円以上になることも少なくありません。場合によっては、建て替えが必要になることもあります。管理すべき範囲が広範囲にわたる物件は、修繕のリスクを考慮し計算したうえで、費用をしっかり確保してからスタートしましょう。

一方、区分マンション経営は、部屋の中をしっかり貸せる状態にしておけば、基本的に大きな緊急の出費はありません。共用部分は管理組合で、管理していきます。しっかりした建物管理会社であれば、清掃の頻度も週3回程度実施していることがほとんどです。エレベーターや共用部分の修繕も、毎月払っている修繕積立金の範囲で行うため、突然多額の金額がかかるケースは、ほぼありません。つまり、区分マンション経営は退去時の原状回復、入居募集のタイミング以外でやることは、ほぼないということです。

原状回復や入居募集も、信頼できる賃貸管理会社に任せておけば、余裕をもって電話連絡だけのやりとりになります。区分マンション経営の管理する範囲が狭いということは、オーナーにとっての労力が極力ないことに繋がり、安心して運用ができるようになるでしょう。安心して任せられる理想のプロに管理を委託することが大切です。

退去と入居の回数を減らすと経費も手間も減る

もう1つの条件である、入居者に長期間入居してもらえる物件を選ぶことについて確認しましょう。

オーナーが不動産投資をするうえで、時間が一番取られるのは、入退去時です。入居期間が長ければ、入退去の回数も減り、所有期間のトータルで「空室期間」を換算すると、原状回復費用の総額は減ります。また、入退去時の手続き等、オーナーがするべき業務の手間も省けるでしょう。

例えば、学生をターゲットにした区分マンション経営を行う場合に入居期間を4年とし、社会人をターゲットにした区分マンション経営を行う場合の入居期間を6年と仮定した場合の比較をしましょう。30年間の期間で見た場合、学生をターゲットにした区分マンション経営の場合、退去は7回になり、社会人向けの区分マンション経営の場合、退去は5回です。

また毎月の手取り家賃収入が40万円入るプランを実行しようとした時に、手取り家賃が学生向けに区分マンション経営をした場合には月額4万円で、社会人向けに区分マンション経営をした場合には月額8万円になった時、学生向けの区分マンション経営は10戸所有する必要があり、社会人向けの区分マンション経営では5戸の所有で済みます。

これを30年間の所有期間で見た場合、学生向けに区分マンション経営を行うと70回入退去に対し、社会人向けに区分マンション経営を行う場合には25回で済むため、社会人向けに区分マンション経営を行うオーナーは、学生向けの区分マンション経営を行うオーナーに比べて、原状回復の回数を45回も削減できます。

この回数が減ることで、家賃収入が不労所得に近づくようになります。その分、区分マンション経営を行うオーナーは繰り上げ返済や再投資など、ファイナンシャル分析を重要視する投資環境を得ることが可能です。つまり、社会人向けの区分マンション経営をすることの本当の意味は、賃貸管理会社にすべてを任せても入退居の回数が少ないため、維持管理コストがかからないメリットがあるということが挙げられます。

区分マンション経営の中でも入退去が多い物件だと、入退去のたびに業者を介しているとその分コストがかさむため、自分で知識をつけ、リフォームや入居者募集などできる範囲のことは自分でやるというオーナーが増える流れになるのも頷けますが、それはオーナーの労働力を投入することが前提の話です。

不労所得の基礎”働かない”

このように物件の選択で、手間を極力減らすことができます。ほったらかし区分マンション経営をすることで、限りなく理想的な不労所得に近い収入を得ることができるのです。老後対策はもちろん大事ですが、お子さんや家族との貴重な時間を過ごせるのも「今」しかありません。時間は有限です。過酷なダブルワークで体を酷使するのもいかがなものでしょうか。不動産投資を始める前に購入後の運用の手間を考えることは、年数をかけて長期的に不動産投資を続けていくオーナーにとっては重要なことです。

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不労所得に向いているマンション経営の種類

先の段落では、入退去の回数を減らすことで、区分マンション経営を有利に働かせられる理由について解説致しました。では、ひとえにマンションといっても、いろいろな種類があります。ここでは、入居者に長く住んでもらえる物件とはどのようなものかについて解説致します。

一般的な入居者に人気なのは”東京”

人が多ければ多いほど入居付けしやすいというのは、言うまでもありません。そして、減り続ける日本全体の人口と反比例するように、東京には人が増えています。総務省が発表した2019年1月1日時点の「人口動態調査」によると、日本人の人口は10年連続で減少しており、三大都市圏全体でも落ち込みが大きい一方で、東京都は人口増加どころか、増加率と人数の双方でトップという結果でした。

以前は、渋谷や新宿など、繁華街へのアクセスが非常に良い物件が好まれていましたが、近年は通勤時間を短縮ができる「職住近接立地」の傾向が強まっています。職住近接でオフィス街へのアクセスが人気だということは、仕事が終わった社会人は、繁華街へ行くことがありません。最近の若者は繁華街でお金を使わない傾向があります。そのため、繁華街ではなく、近年はオフィス街へアクセスしやすい物件が好まれます。

長く住み続けてもらう住宅を選ぶ

不労所得を得るには、入退去が少ないサラリーマンをターゲットにした物件を選ぶ、というお話をさせていただきましたが、ではどういった物件が社会人に長く住んでもらえるのでしょうか。それは、不満が少ない物件を選ぶ事です。あるアンケートによると、単身世帯の社会人が引っ越しを検討する理由として最も多いのが「住んでいる部屋に不満を抱えている」からでした。

入居期間を長くするためのもう一つのキーワードとして、設備が挙げられます。仕事が終わった社会人がまっすぐ自宅へ帰るということは、自宅にいる時間が長くなります。そうなると、自宅は「寝に帰る場所」ではなく、安心してリラックスできる場所になりますので、自然と質の良い設備が求められるようになります。また、今はひと昔前とは状況が変わり、今はネットが無いと生活が出来ないまでにもなってきています。そのため、インターネットが無料で利用できたり、機能性が高く、快適に過ごせるための良い設備が整っていれば住宅に不満は発生せず、長く住み続けてくれるのです。

マンション経営において、物件購入で失敗してしまう人には原因があります。それは、「オーナー目線だけで物件選びをしてしまった」ことです。長く住み続けてもらうためには入居者にとって魅力的かどうかがポイントです。結局、マンション経営の収益の元は入居者の家賃であることから、家賃を支払ってくれる入居者に選ばれて初めて、マンション経営の土台に上がる事ができるのです。入居者が付きやすく、魅力的な物件の条件は他にも様々ですが、アパートとマンションの経営スタイルについての違いは、こちらの記事でご確認頂けます。

マンションとアパートの考え方の違い

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