マンション経営で老後に通算家賃収入1億円を得る方法

老後破産|老後に一億円

マンション経営で35歳サラリーマンが老後に1億円

マンション経営をすることにより、給与所得が無くなった定年後もサラリーマンの平均年収(約420万円)以上を安定して得ることができれば、安心して暮らせます。それを実現させるには、「定年後もサラリーマンの平均年収(約420万円)以上を安定して得る」という目標から逆算したマンション経営の計画を立てることが必要です。ローン完済後、60歳から80歳まで年収500万円の家賃収入が得られれば、通算家賃収入は1億円になります。

このコーナーでは、35歳のサラリーマンがマンション経営を行い、老後に通算家賃収入1億円を得る流れをシミュレーションします。現金で1億円を貯める方法と比較した場合、マンション経営で通算家賃収入が1億円を得ることができれば、原資である年間予算100万円を24年間支払った総額の2,400万円に初期費用300万円を加えた合計2,700万円に対し投資効果も約4倍になるため、効果は高いと言えるでしょう。

今回の収支シミュレーションのプラン条件としましては、35歳、年収800万円のサラリーマンが、初期費用300万円で「物件価格2,250万円」「家賃収入月額9万7,000円」「管理費・修繕積立金合計1万円」「ローン額2,150万円」「金利1.85%」「期間35年」で物件A〜Cを、残りの物件D・Eを金利2%中盤の金利で購入してマンション経営をスタートしたケースになります。

59歳で年間家賃収入500万円達成

まずは、年間100万円の自己資金と毎月入ってくるキャッシュフロー(毎月の収入から費用を控除した後手元に残るお金)を繰り上げ返済費用に充当し、毎月のローン返済を減らし、キャッシュフローを増やすことから始めましょう。繰り上げ返済の優先順位は、後に購入した金利の高い物件になります。なぜなら、その方が、繰り上げ返済に対しての費用対効果は高くなるからです。そうすると11年目に4件目に購入した物件を完済できるようになります。次に返済するのは5戸目に購入した物件です。この物件は17年目に完済。繰り上げ返済が進むことによって、毎月のキャッシュフローも増え、繰り上げ返済のペースもあがり完済の期間も短くなります。これを繰り返すことによって、24年目ですべての物件を完済でき、35歳のサラリーマンが、59歳の時に年間家賃収入500万円という仕組みを得ることが可能です。

例えば、このオーナーは59歳から80歳まで21年間に年間500万円の家賃収入を確保できれば、1億500万円の収入をトータルで得られます。1割の家賃下落を考慮し、年間450万円の家賃収入がある場合、計算すると、80歳までの21年間で9,450万円の通算家賃収入を得ることができるでしょう。このように、家賃収入は下がることもあり多少の誤差は生まれますが、60〜90歳の30年間を老後として考えた時に、マンション経営で通算家賃収入1億円以上を得るという目標は十分に達成できます。

マンション経営で定年後に年収500万円を得る目安は1億円前後の運用

中古ワンルームマンション投資のプランのポイントは、以下の2つです。

①自己資金と諸費用に対する年間キャッシュフローの割合を示すCCR(投資収益率)の数値をレバレッジ効果の活用で、平均10%以上で運用ができるようにローンを組むこと

②家賃収入を再投資し「複利効果」を活用すること

中古ワンルームマンション投資スタート時は、レバレッジ効果を活用し、自己資金を高いCCRで運用することがカギです。そして、通算家賃収入1億円を達成するには、サラリーマン時代にどれだけローンが組めるかもカギとなってきます。定年後に年収500万円を得る目安は、「1億円前後」の運用が必要です。しかし、中古ワンルームマンション投資のデメリットは大きな金額を運用できないことになります。そのためにも、サラリーマン時代に1億円分の物件をローンで購入できるノウハウを身につけることが大事です。これから始める人は、信用できる不動産業者に相談し、提携している金融機関を紹介してもらうのも手段の1つかもしれません。

もちろん、定年前に完済可能な金額であることも、安全なマンション経営である中古ワンルームマンション投資のセオリーになります。なぜなら、サラリーマンを卒業した60歳以降にローンが残ると金利の上昇や急な支払いがあった時に対応できない可能性があるからです。そして、収益を再投資し複利効果を活用し、キャッシュフローを加速させる工夫をしていくことも大事になってきます。

マンション経営は、物件で運用の優劣が決まるのではなく、ローンの組み方や返済の仕方も成功における重要な要素です。都心の築浅中古ワンルームマンションの利回りが他の物件に比べて低いのは、リスクが極めて少ないからになります。リスクの低い物件をファイナンステクニックで高収益になるよう運用していくことで、ローリスクハイリターンの運用状況を自分自身で作ることが可能です。Jリートなどの機関投資家をはじめとする不動産投資の本当のプロは、利回りが低くてもファイナンステクニックを駆使した賢いやり方を用いて運用することによって、結果を出し続けています。

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今の融資環境では「いくら」まで借りることが可能か?

かぼちゃの馬車を代表とするシェアハウスとスルガ銀行の不正融資問題が発覚してから、金融庁の指導のもと不動産投資に対する融資はかなり冷え込んだ状況に陥りました。少し前なら、年収500万円のサラリーマンが1億の融資を受けることも可能でした。2020年の今はどうなのか?

結論から言いますと、融資環境は物件によって大きく異なります。一棟物件は、一般的に頭金が3割程度必要とされるため、融資の実行数が大幅に減少しています。なぜなら、1億の物件を購入するのに頭金を3割も出せるエンドユーザーが少ないからです。もともと一棟物件が飛ぶように売れていたころは、通帳の残高を偽装していたから。もともと頭金を数千万円も出せるサラリーマンは、そういません。一棟物件は、融資額が厳しくなったというよりも、審査が厳しくなったと言った方が正しいような気がします。

一方、ワンルームマンションは、頭金なしでも融資が受けられるため、今のところ今までと変わらない融資が実行されています。今の融資環境では「いくら」まで借りることは可能か?という問いには、個人の状況にもよりますが、一般的には頭金を2割出せれば年収の14倍程度の融資を受けることが可能です。

この水準なら、年収500万円のサラリーマンでも7000万程度借りられるため、初期段階で2000万円のワンルームマンション3室は所有できます。いずれは、この6000万円のローン残債も減ってくるため、もう1室は2000万円のワンルームマンションを追加で購入することが可能です。繰上返済を頑張れば、ローン残債の減りも早まるため、トータルで2000万円のワンルームマンション5室程度を所有することはできるでしょう。あとは、どのように返済するかのプランを計画するだけです。そうすれば、年間家賃収入500万円を得ることができます。

中古ワンルームマンション投資は家賃収入が安定

マンション経営で中古ワンルームマンション投資を選ぶ理由はさまざまありますが、理由の1つに家賃が下がりにくいという点があげられます。ワンルームマンションは新築時の家賃が一番高く、当然家賃収入は次第に少なくなります。ポイントは、どこまで下がるのか?一般的に、東京のワンルームマンションの場合、家賃の下落は2割でとまると言われています。つまり、新築でワンルームマンションを購入し、その物件の家賃が月額10万円だった場合、家賃が8万円まで下がることによってキャッシュフローは2万円悪化してしまうのです。

一方、中古ワンルームマンションの場合、家賃が下がってから購入することもできるので、新築ワンルームマンションに比べて、家賃の下落幅は小さくなります。そのため、購入当初にたてたプラン設計を維持しやすいというメリットが享受されます。

プラン設計が狂うと大きな失敗の原因になるため、安定したプランとは何かを真剣に考えて下さい。

新築ワンルームマンションを購入する場合の注意点

新築のワンルームマンションの注意点は、他にもあります。それは、途中で管理費・修繕積立金が上がることです。マンションは一般的に新築時の管理費・修繕積立金は相場が低めに設定されています。その理由は、売りやすくするため。しかし、10年程度経つと、管理費・修繕積立金の見直しが入ります。そのタイミングで、新築ワンルームマンションを手放すオーナー様が、多数いるのが現状です。

一方で、中古ワンルームマンションのオーナー様は、その状況を加味して計画を練っています。中古ワンルームマンションのメリットの一つに、その物件の管理状態を見てから購入できるというメリットがあるのです。新築時にはどんな管理がなされるのかは、想像するしかありません。しかし、中古ワンルームマンションの場合、どんな管理がなされているのかを確認してから購入することができます。管理状態は、いいにこしたことはありません。是非、管理状態を確認してから、物件を購入して下さい。

入居者を確保するためにも建物のグレードに注意する

入居者を確保するためにも気を配りたいのは、建物のグレード。特に、水回りの設備、広さ等には気を配りたいところです。いくらリフォームで、部屋のグレードは担保されるといっても、部屋の広さだけは物理的にどうにもなりません。特に最近は、テレワークの実施やライフワークバランスの影響で、サラリーマンの方も自宅にいる時間が増えてきました。そこを満足させる最低限のグレードも必要です。

最近のワンルームは、基本的な広さが25㎡前後。独立洗面台と広い収納は欠かせません。結局、不動産投資は、サービス業。入居者に満足を提供することで、その対価として家賃収入が得られるのです。投資ありきで考えるとその点を見落としがちになりますが、入居者目線で不動産投資を考えれば空室などのリスクを減らせることも事実。サラリーマンの自分はどんなタイプの物件を選ぶか、考えてみてください。

家賃が高い物件は経費割合が低いため収入を残しやすい

マンション経営では、高い家賃が取れる部屋を所有することで、経費の割合を抑えることができます。そのため、㎡あたりの家賃収入が高い物件を選ぶことが重要です。つまり、㎡賃料が高い物件を所有すれば、収益は残りやすくなります。

一方で、㎡当たりの賃料が低い物件を所有すると、原状回復の修繕費用で収益がなくなるという話をよく聞きます。不動産投資は、収益を残してなんぼの投資です。手残りを考えることも意識しましょう。

中古ワンルームマンション投資で所得が増えてきたら法人の活用も検討する

中古ワンルームマンション投資を行い、家賃収入で500万円を作る過程で、壁になってくるのが税金です。収益が出始めたタイミングで所得が高い人は、不動産所得が増えてきたら法人の活用も検討しましょう。私たちは、不動産所得が200万円を超えたら、資産管理会社の設立を提案するようにしていますが、税率には個人差もありますので設立する前に慎重に検討しましょう。

会社の設立は、専門的な知識も必要になりますので、別の機会にご説明します。まずは個人として、サラリーマン時代から中古ワンルームマンション投資を行い、老後に通算家賃収入1億円を得る方法を目指して頑張りましょう。

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当社はマンション経営の中でも、都内23区の中古ワンルームマンションをおすすめしております。中古のメリットは上記でもお話ししたとおり、家賃下落が抑えられるということ。地方ではなく、都心を選ぶメリットは、立地が良いため空室率が低く、築年数が経っても価値が下がらず、長期的に見ても需要の無くならない魅力のあるエリアであること。物件購入時、そういったところに目を向ける事が出来ないと、それが中古ワンルームマンション投資で失敗する要因となってしまいます。

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