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マンション経営の仕組みを知り、35歳サラリーマンが老後に1億円　

仕組み①

中古ワンルームマンション投資をすることにより、給与所得が無くなった定年後もサラリーマンの平均年収（約420万円）以上を安定して得ることができれば、企業で働くサラリーマン時代と同じように安心して暮らせます。住宅ローンの支払いなどに怯える生活もなくてすむでしょう。
それを実現させるには、「定年後もサラリーマンの平均年収（約420万円）以上を保証する」という目標から逆算した中古ワンルームマンション投資の計画を立てて準備することが必要です。
ローン完済後、サラリーマンを引退してからの60歳から80歳までの範囲で年収500万円の家賃収入が得られれば、通算家賃収入は1億円になります。なぜサラリーマンが中古ワンルームマンション投資をするのでしょうか。今回はサラリーマンにマンション投資がオススメな理由を編集部が独自執筆いたします。

このコーナーでは、35歳のサラリーマンが副業として中古ワンルームマンション投資を行い、老後に通算家賃収入1億円を得る流れをシミュレーションします。現金で老後1億円を貯める方法と比較した場合、マンション投資で通算家賃収入で老後1億円を得ることができれば、原資である年間予算100万円を24年間支払った総額の2400万円に初期費用300万円を加えた合計2700万円に対し投資効果も約4倍になるため、効果は高いと言えるでしょう。

今回の収支シミュレーションのプラン仕組みとしましては、35歳、年収800万円のサラリーマンが、初期費用300万円で「物件価格2250万円」「家賃収入月額97000円」「管理費・修繕積立金合計1万円」「ローン額2150万円」「金利1.85％」「期間35年」で物件Ａ〜Ｃを、残りの物件Ｄ・Ｅを金利2％中盤の金利で購入して、中古ワンルームマンション投資を複数戸数スタートしたケースになります。中古ワンルームマンション投資の面白さがここに詰まっています。

サラリーマン59歳で年間家賃収入500万円達成　仕組み②

まずは、年間100万円の自己資金と毎月入ってくるキャッシュフロー（毎月の収入から費用を控除した後手元に残るお金）を繰り上げ返済費用に充当し、毎月のローン返済を減らし、キャッシュフローを増やすことからマンション経営を始めましょう。繰り上げ返済の優先順位は、後に購入した金利の高い物件になります。なぜなら、その方が、繰り上げ返済に対しての費用対効果は高くなるからです。そうすると11年目に4件目に購入した物件を完済できるようになります。次に返済するのは5戸目に購入した物件です。この物件は17年目に完済。繰り上げ返済が進むことによって、毎月のキャッシュフローも増え、繰り上げ返済のペースもあがり完済の期間も短くなります。これを繰り返すことによって、24年目ですべての物件を完済でき、35歳のサラリーマンが、59歳の時に家賃収入で年収500万円という仕組みを作ることが可能です。つまり定年後に年収500万円のサラリーマンが1人働いてくれているようなものです。

例えば、このオーナーは59歳から80歳まで21年間に年収500万円の家賃収入を確保できれば、1億500万円の収入をトータルで得られます。もしこの額をこれまでのように働いて稼いだ場合には年収500万の場合には21年。年収1000万円の場合には10年以上かかります。1割の家賃下落を考慮し、年収450万円の家賃収入がある場合、計算式にすると、80歳までの21年間で9,450万円と１億円近くの通算家賃収入を得ることができるでしょう。このように、家賃収入は下がることもあり多少の誤差は生まれますが、60〜90歳の30年間を老後として考えた時に、中古ワンルームマンション投資で通算家賃収入で老後1億円以上を得るという目標は十分に達成できます。

マンション経営で定年後に年収500万円を得る目安は1億円前後の運用　仕組み③

中古ワンルームマンション投資プランのポイントは、以下の2つです。

①自己資金と諸費用に対する年間キャッシュフローの割合を示すCCR（投資収益率）の数値をレバレッジ効果の活用で、平均10％以上で運用ができるようにローンを組むこと

②家賃収入を再投資し「複利効果」を活用すること

中古ワンルームマンション投資スタート時は、レバレッジ効果を活用し、自己資金を高いCCRで運用することがカギです。そして、通算家賃収入を老後1億円達成するには、サラリーマン時代にどれだけローンが組めるかもカギとなってきます。定年後に年収500万円を得る目安は、「1億円前後」の運用が必要です。しかし、中古ワンルームマンション投資のデメリットは大きな金額を取引できないことになります。間取りはワンルームではなくビルなどの一棟になれば運用額も大きくなり、入ってくるキャッシュも大きくなります。しかしその分リスクも高いため、本業があるサラリーマンの方にはオススメしません。そのためにも、サラリーマン時代に1億円分の物件をローンで購入できるノウハウを身につけることが大事です。これからサラリーマン大家を始める人は、信用できる不動産業者に相談し、提携している金融機関を紹介してもらうのも手段の1つかもしれません。

もちろん、定年前に返済額が完済可能な金額であることも、安全な中古ワンルームマンション投資である中古ワンルームマンション投資のセオリーになります。なぜなら、安定した年収が確保できるサラリーマンを卒業した60歳以降にローンが残ると金利の上昇や急な支払いがあった時に対応できない可能性があるからです。そして、収益を再投資し複利効果を活用し、キャッシュフローを加速させる工夫をしていくことも大事になってきます。

中古ワンルームマンション投資は、物件で運用の優劣が決まるのではなく、ローンの組み方や返済の仕方も成功における重要な要素です。都心の築浅中古ワンルーム（区分）マンションの利回りが他の物件に比べて低いのは、満室経営可能なケースがほとんどであり変動要素であるリスクが極めて少ないからになります。リスクの低い物件をファイナンステクニックで高収益になるよう運用していくことで、ローリスクハイリターンの運用状況を自分自身で作ることが可能です。Ｊリートなどの機関投資家をはじめとする不動産投資の本当のプロは、利回りが低くてもファイナンステクニックを駆使した賢いやり方を用いて運用することによって、結果を出し続けています。

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中古ワンルームマンション投資を始める際いくら借りれるか 仕組み④

かぼちゃの馬車を代表とするシェアハウスとスルガ銀行の不正融資問題が発覚してから、金融庁の指導のもと不動産投資に対する融資はかなり冷え込んだ状況に陥りました。少し前なら、年収500万円のサラリーマンが1億円の融資を受けることも可能でした。

結論から言いますと、融資環境は物件によって大きく異なります。一棟物件は、一般的に頭金が3割程度要求されるため、融資の実行数が大幅に減少しています。なぜなら、1億円の物件を購入するのに頭金を3割も出せるエンドユーザーが少ないからです。もともと一棟物件が飛ぶように売れていたころは、通帳の残高を偽装して1億円の物件を購入することができていました。1億円程度の物件を購入するのにもともと頭金を数千万円も出せるサラリーマンは、そういません。一棟物件は、融資額が厳しくなったというよりも、審査が厳しくなったと言った方が正しいような気がします。また、一棟物件を建築するとなると様々な項目の建築費を払う必要があります。

一方、ワンルームマンションは、ある程度の年収があれば頭金なしでも融資が受けられるため、現状は今までと変わらない融資が実行されています。今の融資環境では「いくら」まで借りることは可能か？という問いには、個人の状況にもよりますが、一般的には頭金を2割出せれば年収の14倍程度の融資を受けることが可能です。そのため、中古ワンルームマンション投資は比較的始めやすいのです。

この水準なら、年収500万円のサラリーマンでも7000万円程度借りられるため、初期段階で2000万円のワンルームマンション3室は所有できマンション経営を始められます。いずれは、この6000万円のローン残債も減ってくるため、もう1室は2000万円のワンルームマンションを追加で購入することが可能です。繰上返済を頑張れば、ローン残債の減りも早まるため、トータルで2000万円のワンルームマンション5室程度を所有することはできるでしょう。あとは、どのように返済するかのプランを計画するだけです。そうすれば、トータルで1億円の物件を所有して、老後に年収500万円を得る中古ワンルームマンション投資ができます。

中古ワンルームマンション投資は家賃収入が安定　仕組み⑤

中古ワンルームマンション経営を選ぶ理由はいろいろありますが、理由の1つに家賃が下がりにくいという点があげられます。ワンルームマンションは新しく建てられた新築時の家賃が一番高く、当然家賃収入は次第に少なくなります。この家賃の下がりにくさこそが、中古ワンルームマンション経営のリスクが極めて低いと言えるでしょう。ポイントは、どこまで下がるのか？一般的に、東京のワンルームマンションの場合、家賃の下落は2割でとまると言われています。つまり、新築でワンルームマンションを購入し、その物件の家賃が月額10万円だった場合、家賃が8万円まで下がることによってキャッシュフローは2万円悪化してしまうのです。

一方、中古ワンルームマンションの場合、家賃が下がってから購入することもできるので、新築ワンルームマンションに比べて、家賃の下落幅は小さくなります。そのため、購入当初にたてたプラン設計を維持しやすいというマンション経営のメリットが享受されます。中古ワンルームマンション投資は仕組みづくりをすることにより、安定した不動産投資が可能なのです。

さらに中古ワンルームマンションは需要が高いため、礼金を取れる物件が多く、万が一物件を手放す場合も売買がしやすいところもメリットではないでしょうか。
新築でワンルームマンションを購入する場合は家賃が下落することも踏まえておかなければなりません。

プラン設計が狂うと大きな失敗の原因になるため、安定したプランとは何かを真剣に考えて下さい。
老後に年収500万円という目標達成をするために、どうするのが最適解か仕組みをしっかり理解して、リスクの低いマンション経営をしましょう。

新築ワンルームマンションを購入する場合の注意点　仕組み⑥

新築のワンルームマンションの注意点は、他にもあります。それは、途中で管理費・修繕積立金が上がることです。マンションは一般的に新築時の管理費・修繕積立金は相場が低めに設定されています。その理由は単純で、売りやすくするため。しかし、10年程度経つと、管理費・修繕積立金の見直しが入ります。そのタイミングで、新築ワンルームマンションを手放すオーナー様が、多数いるのが現状です。

一方で、中古ワンルームマンションのオーナー様は、その状況を加味して計画を練っています。中古ワンルームマンション投資のメリットの一つに、その物件の管理状態を見てから購入できるというメリットがあるのです。新築時にどんな管理がなされるのかは、想像するしかありません。しかし、中古ワンルームマンションの場合、どんな管理がなされているのかを確認してから購入することができます。いわば後出しじゃんけんなのです。

管理状態は、いいに越したことはありません。是非、管理状態を確認してから、物件を購入して下さい。

入居者を確保するためにも建物のグレードに注意する　仕組み⑦

入居者を確保するためにも気を配りたいのは、建物の施設面でのグレード。特に、水回りの設備、広さ等には気を配りたいところです。いくらリフォームで、部屋のグレードは担保されるといっても、部屋の広さだけは物理的にどうにもなりません。特に最近は、テレワークの実施やライフワークバランスの影響で、住んでいる住民の方の自宅にいる時間が増えてきました。そこを満足させる最低限のグレードも必要です。
また駐車場付きの物件のほうが需要も多くなるため、そのような観点で物件探しをしてみるのもおすすめです。

最近のワンルームは、基本的な広さが25㎡前後。独立洗面台と広い収納は欠かせません。結局、不動産投資は、サービス業。入居者に満足を提供することで、その対価として家賃収入が得られるのです。投資ありきで考えるとその点を見落としがちになりますが、自分自身ならどうか。入居者目線で不動産投資を考えれば空室などのリスクを減らせることも事実。サラリーマンの自分はどんなタイプの物件を選ぶか、考えてみてください。

家賃収入を得るためにも需要のある物件を　仕組み⑧

投資用の不動産を購入する際に、よく物件の利回りを気にする方がいます。
利回りがいいというと、木造のアパート運用が例として挙げられます。利回りが高いため、当初の計画通りに入居者がいればかなりの収益を確保することが出来ます。
しかし、必ずしも空室がないなんてことはありません。アパートは都心から離れた地方に多いため賃貸ニーズが高いとは言えません。更に言うならば耐用年数も22年と低く、災害に弱い素材のため、初めは入居者が絶えない想定で購入しても、実際に運用してみると、思ったよりも早く退去されたり、退去してから入居者が決まらず家賃収入を得ることが出来ないなんてこともあります。それでは老後に年収500万円どころかマイナスになってしまいます。
どんなに利回りが高くても、入居者がいなければ家賃収入を確保できません。利回りは高い方が魅力的ではありますが、高いということはそれだけリスクがあるという事でもあります。
家賃収入を確実に得るためには入居者が絶えずらい、今後も需要のあるエリアの物件を選択することが大事です。不動産投資ではこれをジェントリフィケーションといいますが、これはまた別で解説しましょう。
売却をする際にも、需要のあるエリアの物件であれば土地の価格も高いこともメリットです。
投資用の不動産を購入する際には、利回りではなくどこのエリアで賃貸ニーズは期待できるのかをポイントにしましょう。
また、需要があれば家賃もそれに比例して高くなります。家賃が高ければローンを完済した後に得られる年収は高くなります。マンション経営に限らず不動産投資ははなによりも「立地」が1番大切と言えます。

家賃が高い物件は経費割合が低いため収入を残しやすい　仕組み⑨

マンション経営では、高い家賃が取れる部屋を所有することで、経費の割合を抑えることができます。そのため、㎡（へいべい）あたりの家賃収入が高い物件を選ぶことが重要です。つまり、㎡賃料が高い物件を所有すれば、収益は残りやすくなります。

一方で、㎡当たりの賃料が低い物件を所有すると、原状回復の修繕費用で収益がなくなります。不動産投資は、収益を残してなんぼの投資です。不動産投資による年収を増やす為に、手残りを考えることも意識しましょう。

 

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更新日：2023年1月24日