失敗は、中古ワンルームマンション投資で回避!

老後破産|家賃の下落

ワンルームマンション投資だけでなく不動産投資を検討される方に共通されていることが、物件の取引をする時だけに注目しがちです。
場所は東京・地方なのか。借入負担、所得税還付の金額、利回り計算など購入する時にだけ注目していますが、実際は購入した後に思い描いていた通りに「うまくいくか」が大事になります。
なので購入時のプランで長期的に運営できることが、不動産投資に失敗しないためには重要になります。ワンルームマンション投資で失敗の一番の原因は、家賃下落率を考慮していないことにより収益が悪化し、購入時の計画通りに運営できないことです。

家賃の下落により、家賃収入より、ローン返済金額が上回り、金融機関への月々の支払いが滞ってしまったり、修繕費用が家賃収入だけでは賄えなくなるなど、最悪の事態が起こり、失敗してしまう可能性があります。そうなると、お金を増やし安心を得る目的で開始したマンション投資が自分自身の首を絞める状況に。そうならない為にも、起こり得るリスクを事前に想定し、物件選びは注意深く行うべきでしょう。

中古ワンルーム投資を選択してリスクを回避

不動産投資をする上での注意点として、家賃下落率を考慮しないと大きなリスクになります。不動産投資にはさまざまなタイプの物件がありますが、家賃下落率というリスクに対しては、中古ワンルームマンション投資を選択することで大幅に回避ができます。それは、築年数と家賃下落率が関係してくるからです。

さらに、積極的にリフォームを実施すれば、購入時点のプラン以上の運用を行うことができ、収益性を高めることも可能です。家賃下落率の原因が住宅設備の劣化だとわかっていれば、設備の交換やメンテナンスで対応することができるため、失敗を避けることが出来ます。

失敗を避けるには、家賃下落率の低い物件を選びましょう

こちらは家賃下落率を比較した図になります。家賃は、新築時を100%とした場合、10年を経過すると新築時の家賃の89%程度になり、20年を経過すると83%程度に落ち着き、その後は、安定していく傾向があります。

新築で購入して20年を経過した時、新築時に比べ17%の家賃下落率になるため収益が悪化し、購入プランの収支から赤字が増えることになります。これを回避するために、すでに築年数があり家賃下落率の低い中古ワンルームマンション投資を選択し、はじめから築10~15年のマンションを購入すれば、家賃の下落は数%以内に抑えることができるでしょう。そうすることで、購入時のプランで長期的に運営できるのです。

入居者は、ほとんどのケースが建物の外観より、部屋内部の印象で居住するかしないかを決めます。外観は、綺麗に越したことはないですが、綺麗でなくてもあまり影響はありません。一方で、部屋の内装が古臭かったり、一昔前の設備であれば、退去が出ると次の入居者の確保が難しくなります。そのため、中古ワンルームマンション投資であっても修繕費や管理費など不動産投資にかかる費用を安く済ませようとせず、しっかりとした部屋を提供することが大切です。

つまり、新築から20年を経過している中古ワンルームは家賃が下がり続けているのは、住宅設備のグレードが築年数とともに下がることでそれに連動して家賃も下がるのです。言い換えれば、中古ワンルームマンション投資であっても、室内のリフォームを行えば家賃下落率を抑えることができるということです。

築40年でもリフォームで家賃下落率は抑えられる

築40年を超える中古ワンルームマンション投資の家賃一覧になります。ここから分かることは、好立地の土地などの物件かつリノベーションを実施している投資用マンションは、築年数を経過しても実質の坪賃料が1万円以上の家賃水準を維持しているということです。築年数が経過しても部屋の中をしっかりメンテナンスしておけば、家賃は高水準で維持でき、購入時のプラン通りに収益が出るようになります。

これが、中古ワンルームマンション投資を選ぶ理由です。築15年前後のワンルームマンションを購入すれば、年数が経過しても家賃下落率は抑えられ、購入後や原状回復時にリフォームを実施することで、更新時に家賃を上げて募集をかけることも可能なのです。

特に、2000年以降に建築されたワンルームマンションは、バブル期に建築された風呂・トイレ・洗面が一緒になっている3点ユニットの部屋と違い、家賃を高く取るために工夫して建築されているという特徴がありますので、中古ワンルーム投資を始められる際には、築年数や間取りにも注目していただければと思います。

また、マンションはアパートと違い、管理人によって共用部分の清掃やメンテナンスが週3回程度実施され、高品質を維持できるため、築年数が40年経ってもしっかりと内装をメンテナンスし、状態のよい魅力のある部屋であれば、8万円以上の家賃水準を維持することが可能になり、収支はプラスのまま維持できます。そのため手数料を安く抑えるのではなく、必要なサービスを受けるために投資を惜しまないようにしましょう。それが結果的には賃料収入アップにつながります。修繕にかかる工事費用等は、単なる支出ではなく、経費計上することで節税も可能です。期間が経っても物件価値を高く保ち、コツコツと再投資をして、中古ワンルーム投資で安定収入を得ていきましょう。

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