【空室リスク】まさに不動産投資失敗の3大理由の一つ

老後破産|家賃の下落

家賃8万円以上の部屋で空室リスクを回避

入居者を社会人に限定する理由

現在、東京には単身者が増えているのに、ワンルームマンション規制のために供給が制限されています。2015年の国勢調査でも前回(2010年)に比べ人口が増えたのは東京だけで、23区は5年間で32.7万人が増えていると発表されました。

もちろん、都心を選ぶ理由は、その他にもあります。それは、入居者のターゲットをサラリーマン、つまり社会人に限定するためです。その理由について説明します。
まず、学生向けの物件は、通学するキャンパスが変わる2年、大学卒業の4年で退去することが多く、入居者の入れ替えが激しくトータルの空室期間が増えます。まさに一番避けたい空室リスクです。

そして、築年数の経過した風呂・トイレ一緒の3点ユニットの物件は、社会人になり生活が安定し収入が増えた段階で満足度も減少、風呂・トイレ別の部屋や会社から近い物件など、よりグレードの高い物件に住みたいという理由で退去される傾向にあります。そこで、選ぶべき空室リスクの低い価値ある物件とは、具体的に言えば家賃を8万円以上に設定できる、社会人需要をターゲットにしたグレードの高いワンルームマンションの募集が人気となり注目を集めています。

バブル崩壊後(1995年以降)の都心ワンルームマンションは、家賃が8万円以上に設定されています。

20㎡(平方メートル)のワンルームマンションは、坪に直すと6.06 坪で、家賃が8万円だった場合の坪賃料相場は、1万3200円です。このマンションに毎月1万5000円の費用がかかった場合、実質賃料は6万5000円で、実質の坪料は1万726円になります。手元に賃料を残すなら、実質の坪料は1万円以上が望ましいため、家賃8万円以上のワンルームマンションを選択することが必要です。

そもそも、入居者の大きな退去理由は、「転勤・就職」「ライフスタイルの変化」「部屋に満足していない」という3つの理由。

そのうち「転勤」による退去は、ものづくりの機能が海外中心になった今、地方工場の閉鎖や地方縮小で転勤そのものが少なくなっています。また、晩婚化の影響でワンルームマンションに住む期間も比較的長期化。オーナー様にのしかかる空室リスクに大きくかかわるとところです。

23区の合計特殊出生率は全国でも下から数えた方が早いのですが、都内への人口流入が多いため、子どもは増加傾向です。その子どもが成人になり、住宅事情から一人暮らしするケースや離婚率の上昇で再度シングルになるケースも多いため、都心のワンルームマンション投資のニーズは増え続けています。

価値ある条件で立地をきっちり選べば、「転勤」「ライフスタイルの変化」「周辺環境の充実」といった理由で空室リスクを負う可能性は大幅に軽減でき、部屋に満足してもらうことができれば、空室リスクは大幅に減らすことが可能です。

「10部屋のうち2部屋空室だから、空室率は20%ですよね!」という考え方。これは間違いでは無いですが、正解でも無いんです!
理由は空室率、空室リスクの考え方にあります。注意点として、時点空室リスク、賃料空室リスク、稼働空室リスクが考えられます。
6ヶ月÷120ヶ月×100=空室率5%←空室リスクが低い。東京23区内の駅から5分程度の徒歩圏にある収益ワンルームであれば、空室率は5%も見込めば空室リスク回避物件として十分と考えられます。

目先のCFを考えると区分マンションよりも、一棟アパートを運用された方が毎月のCFは出ます。ですが修繕のことを考えると同じエアコンでも家賃4万円の部屋と家賃8万円の部屋でも価格は変わりません。エアコンが8万円だとした場合区分のマンションは1ヵ月分の家賃で家賃4万円の物件の場合2カ月分の家賃からエアコンの修繕費を払うとなると、老後の修繕費の捻出が家賃の高い部屋の方がしやすくなります。

また、アパート事業は大規模修繕もありコツコツと家賃収入を貯めておかないと後々来る出費に備えることが出来ず毎月の利回りは一棟や地方の物件が良いのかもしれませんが、修繕費や空室期間、土地建物にかかる税金面等のトータルのことを考えられた場合利回りとしては大した差が出ないのかもしれません。

住宅手当があるので8万円も高くない

一般的に大企業の多くは住宅手当を用意しているため、その制度を利用している社会人は、家賃が8万円以上と高くても実質の負担の減少が現状です。大学生向けの物件が親や自分で家賃を支払わなければならないのと対照的に、社会人は会社からの補助もあるために少ない自己負担でグレードの高いマンションに住むことができます。また、住宅手当は住み替える度に会社へ申請する必要があるため、特別な理由がなければ再度申請を行う手間を考えて、同じ部屋に住み続けるケースが多いのも特徴と言えるでしょう。つまり、入居している部屋に満足してさえいれば、転勤や結婚などがない限り引っ越す理由もないため長期の入居、つまり空室リスクの軽減に繋がります。

そのため、サラリーマンが通勤するオフィスに近いエリアで、マンション経営を行うことこそが「空室リスク」を回避する一番の方法と言えるのです。

 

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