不動産価格は需要と供給のバランスで決まる！東京23区マンション投資を行おう

需要はあるのに建築できない東京23区ワンルーム

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ワンルームマンション投資は、大阪や名古屋などの大都市圏でも行われていますが、一番は高層ビルが建ち並ぶ東京23区内で行うのがおすすめです。東京23区は人口水準が高く今後も人口が減少しない場所なため、不動産価格は需要と供給のバランスで決まるため、需要が高くなれば、価格も上がります。その上ワンルームマンションの需要が高く空室対策になります。東京23区内のワンルームマンション投資・経営は都心の再開発により将来的な入居者の確保が見込め、家賃保証を利用できる物件も多く、空室対策になります。すでに東京23区内であれば需要はあり、将来的にもこの需要は高まっていくことが期待できるのです。しかし、一般的に需要が高いにも関わらず、新たなワンルームマンション投資用の建築が出来ないのです。そのため取引できる件数に限りがあり、空室対策という点ではさらに有利になります。なぜ東京23区内の需要が高いのに建築が出来ないのでしょう。今回は東京23区のワンルームマンションの不動産価格は需要と供給のバランスで決まる点についてご説明いたします。
また、間取りは単身者ニーズの高いワンルームタイプが良い理由についても、ご紹介していきます。

東京23区独特のワンルームマンション規制

単身者が増えており、賃貸需要が高い東京23区内の鉄筋コンクリート構造のワンルームマンションは、東京都内で建築ラッシュになっているかというと、そういうわけではありません。なぜなら、ワンルームマンションの建築は、東京23区全域で条例もしくは指導要綱で規制を受けているため、新しく建築する際の建築条件が厳しく、供給が制限されているからです。

これを通称「ワンルームマンション規制」と言い、建築しようと思えば規制がないのでいくらでも建てられる全国の投資用物件と、東京23区ワンルームマンションの大きな違いになります。これにより、東京23区内のワンルームマンション経営は、需要があるのに供給が抑えられ空室対策になり、希少価値も高くなり評価が上がります。すでにワンルームマンション経営を行っている既存のワンルームマンションオーナーは、資産価値が上がり近隣にライバル物件が建設されづらいというメリットを得る結果に繋がりました。

東京都内の世帯数は、700万弱。単独世帯の割合も年々上昇している中、都内のワンルームマンションのストックは、25万戸と言われており、計算上、単独世帯数の上昇に追いついていないのが現状です。

ワンルームマンションの建築が、規制として条例や指導要綱で制限が開始されたのは2007年のこと。表向きは、「単独世帯が増えることにより地域の活動に支障が出る」「深夜のマナー違反による騒音問題」等といった事情が理由として挙げられていますが、本当の理由は2007年に行われた税制改革による影響が規制のきっかけです。

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ワンルームマンション規制は住民税の増収が目的

2007年に「税源移譲」という税制改革が行われました。これは、中央から地方自治体に所得税を分配することをやめ、地方税（住民税）の割合を強め地方自治体の独立性を強めるという税制改革です。

【行政】税源移譲について

これにより、地方自治体の財源は、「住民税」「法人税」「消費税」などの税金がメインになりました。地方自治体は限られた土地の中で効果的な都市開発を行わないと、住民税という貴重な財政源を失うことになります。そこで、住民税を支払わない地方から東京へ上京してくる大学生や、所得の低い若いサラリーマンを排除し、住民税の高いファミリー世帯や法人を誘致する方向性へとシフトしていきました。若年層の住まいであるワンルームマンションの建築を規制し、ファミリー層の割合を増やし、住民税の増収を目的として制定されたのが「ワンルームマンション規制」です。

東京23区ワンルームマンション投資のメリットは、都心の狭い土地に、細長い外形のマンション、いわゆるペンシルマンションと呼ばれている高い建物を建てられることです。

しかし、ワンルームマンション規制の後では、マンションを建築の際にファミリータイプの部屋を一定数以上組み込まなければならなくなり、まとまった面積の土地が確保できなければ、ワンルームマンションの建築は、できなくなってしまいました。そのため、ワンルームマンション規制の後では、都心での供給は難しくなったのです（ペンシルマンションの建築が難しくなったため）。そのため規制により、今ある東京23区内のワンルームマンションの価値が高まるという結果に繋がっています。

このワンルームマンション規制により、東京23区で物件の供給が制限されたことは空室対策としても、オーナー側の立場としてみた場合、圧倒的に有利です。どんなに優秀な不動産投資家でも賃貸需要は増やせません。そのため規制により物件の供給が制限されていれば、オーナーが所有している東京23区内の物件の資産価値は高いままに保たれます。入居需要が高いということは具体的に言えば、入居率が高く、築年数が経ったときの空室対策や、家賃相場の下落率が少ないのです。さらには、需要は高いので空室対策どころか更新の際に賃料を値上げ出来る可能性さえあります。「いつでも作成される量産品」と「数に限りのある限定品」とでは、後者の価値が高くなるのは当然です。東京23区内のワンルームマンション投資・経営は、相続対策でアパートが乱立しやすいエリアに比べ、賃料の安定性は高く、退去が出ても募集を出せば短期間で入居者が決まる、需要のある住宅物件を選定して所有することはリスクの少ない不動産投資と言えます。
需要のあるエリアを選ぶことが不動産投資成功の鍵です。
老後破産を防ぐためにも今後も需要のある東京23区の物件を強くオススメします。

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都心ワンルームマンション投資・経営の収益性の高さは世界共通

投資用ワンルームマンションの供給はバブル期以降、投資意欲は減退傾向になり、1995年には首都圏全域の供給が、1238戸まで減退しました。しかし、1996年以降、流れが変わり、「インカムゲイン＝家賃収入」及び「節税対策」などを目的とするセールスに変化したこと、地価の下落によってもともと収益力の高い都心部などの事業集積地近辺に供給可能となったこと等の要因によって、徐々に市場が回復してきました。2007年のワンルームマンション規制以降は、デベロッパーも会社を維持するために、都心から外れたエリアでも物件を供給するようになり、今日に至ります。

投資用建築物（ワンルームマンション）の供給住戸数・居住の推移
すなわち、ワンルームマンション投資・経営をする戦略としては、上の図のように、原点回帰し2007年までの好立地の物件を選択し、もともと収益力の高い都心立地のワンルームマンションを手にすることが非常に重要と言えるでしょう。

【調査】世界と東京の利回り【統計】
世界的に見て東京23区の中心地や大企業が集中している土地における利回りは、比較的高利回りです。上の図のように、東京、特に東京23区は、ニューヨーク・パリ・ロンドンに比べても高利回りと言えます。これは、需要が高まる東京23区の賃料ポテンシャルに対して物件の価格帯がまだ安い状況ということ。この東京のポテンシャルには、海外の投資家も注目しているようです。

アメリカの元大統領で不動産王と呼ばれるドナルド・トランプ氏はこう言っています。
「不動産に重要な事柄を3つあげると、1に立地、2に立地、3に立地だ」
立地という条件は、入居需要を左右するだけではなく、景気の上昇による資産価値の値上がり幅にも影響するため、購入するときも売却するときも重要な条件です。ポータルサイトの影響で、利回り至上主義になりつつある日本の不動産投資市場ですが、そういった思考の方は注意が必要です。不動産投資は利回りだけではないことを再認識してください。

世界の主要地域を参考に、世界スタンダードは利回り主義ではなく、資産を確実に作っていくことが不動産投資であることを是非再確認しましょう。
世界的に見ても「高利回り」な都心築浅の入居者の需要が高い「中古ワンルームマンション投資・経営」は、老後破産を防ぐ有効な手段と言えます。
高利回りな物件でも、需要が期待できないエリアであれば長期的に空室リスクが発生してしまいます。
需要のある都心ワンルームマンションは家賃収入が高いため、老後の不労所得に最適です。できるだけ早いうちから物件を数件所有し、老後に家賃収入を丸々得られる仕組みを作っておくことで年金が減っていく世の中でも安心した老後生活を送ることが出来るでしょう。
また今後も需要があるエリアであれば売却時や相続した時点でも役に立つ物件であるでしょう。

東京23区のワンルームマンションは中古がおすすめ

ワンルームマンション投資を始めるなら、ワンルームマンション規制がかかっており、需要の高い東京23区内の築20年以内の中古ワンルームマンションがお勧めです。

「現役世代に対して行った老後に関するアンケート」の中で、「もし購入するなら検討したい物件は？」の問いには、新築の区分ワンルームマンションと中古の区分ワンルームマンション（築20年以内）という購入者がリスクの少ないであろうと考えている物件に人気が集中しました。

そして、「これから購入を検討したい物件の希望エリアは？」の問いには、東京23区内の都心（千代田区・港区・中央区）・副都心（新宿区・渋谷区・文京区・豊島区）、品川区といった日本有数のビジネス街を選ぶ人が多いという結果が出ました。

また賃借人の立場ではネット検索の際にスーモ等を利用しドアtoドア30分以内の場所で探される方が増えています。

荒川区、台東区、墨田区、江東区、板橋区、中野区、目黒区、世田谷区、杉並区と言った場所は人気が高いです。

上記のアンケート結果から、立地・場所を重視し、賃貸需要が高く、失敗しないことを第一に考える不動産投資が支持されていることが窺えます。あくまでも老後破産を回避するには、長期安定のプランを維持することが大切です。過度な収益性に目がくらみ本当に収入が必要な定年退職後に収入が得られなくなるようなことは、避けなければなりません。

新しいから安心と思われている新築ワンルームマンションも、地価の高騰のため価格は割高になっており、毎月の収支は赤字になるケースも少なくありません。新築は一番高い金額で賃貸に出せますが、新築時のプレミアムがなくなった途端に家賃が下落します。そのため家賃収入より支出が上回ってしまうのです。例えば、管理費・設備修繕費用等の経費の支払いにかかるお金が家賃収入だけでは補えきれなかった場合、残りはご自身で負担しなければなりません。よって、毎月の収支が赤字になるのです。それが原因で、相談に来るお客様も増えました。

当社が、これからワンルームマンション投資・経営をする人に勧めているのは、都心・副都心といった利便性のよい好立地の物件を新築の70〜80％程度の価格で購入できる築20年以内の中古ワンルームマンションです。

まとめると東京23区の築浅中古ワンルームマンションは、毎月のローン返済金額より、入ってくる家賃収入が多いため、いきなり収入を得ることができます。

また、国内各地から、都心企業に勤める社会人等の人口流入がある都心立地は、単身者からの需要が高いため、空室率も低く、家賃の変動も少ないという特徴があります。そのため、長期にわたり月々の安定した収入を維持することが可能です。それこそが東京23区内築浅中古ワンルームマンションの特徴であり魅力です。まさにこれが老後破産を回避するに当たり最適なプランと言えます。需要があるかどうかは不動産投資をする上で非常に大切な事です。

ただ、注意頂きたいのは融資が付きにくいエリアは気を付けた方が良いです。
例えば、区分マンション投資への融資が長いＯ銀行さんは、足立区、江戸川区、葛飾区は一部しか融資が出ないのでご注意ください。

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和不動産では、無料個別相談を実施しています。
ワンルームマンション規制についてさらに詳しく知りたい方はもちろん、
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なお、個別相談では、初回に物件の査定や購入のご提案は致しません。まずは、お客様の投資目標に沿った「最適なワンルームマンション投資・経営プラン」をご提案させていただきます。個別相談をすると、しつこくされそうなイメージあるという方もいらっしゃると思いますが、最終的にご納得いただかないで契約することは、弊社にとってもマイナスです。

しっかりとご納得いただいた上で末永いお付き合いをさせていただければと考えておりますので、お気軽にご相談ください。

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