不動産投資 入居ニーズが多様化する東京

高層ビル

人口が減っても単独世帯は減らない 不動産投資

マンション経営・不動産投資の一番の天敵は、「空室」です。私たちが都心の築浅中古ワンルームマンションを勧めている理由は、空室リスクが他のエリアに比べて極めて少ないからになります。結局のところ、家賃収入が入らなければ、マンション経営は、老後の年金対策になりません。よく自分で検索すると「利回り」ばかりに目が行きがちだが、不動産投資は投資ではなく事業という視点で持つことが大事だと言われています。
利回りではなく入居ニーズがあるかないかが、不動産投資・事業において一番の肝になります。

2014年3月に東京都が発表した「都内世帯数の長期予測」によりますと、世帯数は2030年代にピークを迎える見通しです。
都内は一人暮らしが半数近くにグラフ
東京都は、人口の頭打ちが2020年と予測していますが、その後も世帯の細分化が進み、単独世帯が増えるとしています。配偶者との死別による一人暮らしと、結婚に踏み切らない若年層でも晩婚化が進み、都内の単独世帯は、2030年に全体の47.2%になり、総世帯数が減少に転じた後も増加し続ける見通しで、特に区部では2035年に単独世帯の比率が50.2%と初めて半数を超えるという発表がされました。

これは、人口が減る中でも世帯数が増えるということ。単身者用の住居であるワンルームマンション経営にとっては追い風です。

現在、賃貸マンションのニーズは多様化しています。その理由として、ライフスタイルの変化でコンパクトマンションの人気が高まっているということです。

賃貸マンションのニーズの多様化

「持ち家志向の低下」「高度外国人人材・留学生の増加」「単身赴任の増加」「外国人旅行者の増加」「お年寄りの都心回帰」「23区の大学に通う学生の増加」「晩婚化」などが単独世帯数の増加を後押ししている要因になります。

不動産投資が失敗する原因は、空室ですが、入居ニーズはどんなに優れた不動産投資家でも作ることはできませんし、賃借人が入居しなければ、賃料は発生しません。つまり、今後も入居ニーズが高まる地域(エリア)に投資用物件を購入することこそが、マンション経営で失敗しないために最も必要なことです。これらの要因を紐といて、東京の賃貸ニーズについて検証していきたいと思います。

ライフスタイルの変化で持ち家志向が低下

最近は、ライフスタイルに合わせて住む部屋を変える人が増えてきました。

「一人暮らしの間」「結婚して子どもが生まれるまで」「子どもが生まれて独立するまで」「子どもが独立した後」ライフスタイルが変化していく中、求められる部屋も変わってくるということです。そのような視点から持ち家志向が低下の一途を辿ることになりました。東京の住宅事情から、子どもが成人した後に3世代で住むということは難しく、そのため、子どもが独立した後にコンパクトな住まいに住み替える高齢者も増加傾向にあります。

ここで注目したいのは、東京で生まれ育った子どもが大学卒業を機会に、親元を出て一人暮らしするケースが増えているということです。従来であれば、一人暮らしをする人は地方から上京した人というイメージがあったかもしれませんが、現在では東京育ちの一人暮らしの若者も増加傾向にあります。そして、結婚し子どもを育て、その子どもが都内で新しく家庭を築く。そんなサイクルが、今後も続くことが予想されます。持ち家に縛られず自由に暮らす家庭が今後も増えることでしょう。しかし、未婚化・晩婚化も進んでいるため、そのまま一人暮らしを続ける人が増えることも考えられます。地方から出てくる人や、東京育ちの単身者が増えれば、人口が減っても賃貸ニーズは一定数の確保が可能です。

【売却】部屋の賃料の相場など投資家としての知識や注意点を

地方都市と東京の違い 入居率が確保できる理由

この様な背景が東京は入居率が高い要因と言えるでしょう。
ただ、入居率を維持していくのに大事なのは需要だけではいけません。

最近は東京以外の地方都市で不動産投資を検討されている方も多く。東京以外では、3大都市の大阪、名古屋で考えられている方も多く、それ以外には福岡で検討しているという方もいます。
上記で述べた都市でも東京に比べ金額が安く、再開発も一定数の入居需要が見込まれると言われて購入されていますが、実態は空室率が多いという状態が近年では続いているのも確かです。
なぜなのか。その理由は、異常な供給にあります。
特に3大都市の名古屋では現時点では供給過多状態になっています。その為、新築マンションでは入居が2年決まらないという事が起こっている状態です。
これは、需要と供給のバランスが供給過多状態になってしまっているからになります。
リニア開通によりマンションに住む需要以上にボンボンマンションが建ってしまい供給過多状態になってしまったことが原因になります。

その点、東京はワンルームマンション規制がある為、需要と供給のバランスが保たれています。
需要が多いのにも関わらず、供給が簡単にはできない状態なので東京のワンルームマンションの入居率が保たれて行きます。

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