アベノミクスによる国家戦略特区と民泊条例の影響はどうなる

東京は国際ビジネス拠点を形成

安倍内閣は、国家戦略特区の第1次指定として平成26年5月1日、6地域を指定しました。

アベノミクスによる国家戦略特別区域法を受け、東京都は次のように宣言しています。

「2020年開催の東京オリンピック・パラリンピックも視野に、世界で一番ビジネスのしやすい環境を整備することにより、世界から資金・人材・企業等を集める国際的ビジネス拠点を形成するとともに、創薬分野等における起業・イノベーションを通じ、国際競争力のある新事業を創出します」

これは、東京圏(東京都、神奈川県、千葉県成田市)で「国際ビジネス拠点」を形成するという目的を受けてのものです。このうち不動産投資家に直接関係があるのは国土交通省が主導で行う「大都市圏における高層ビル建築規制緩和」と厚生労働省が主導で行う「賃貸住宅の宿泊施設への転用許可」いわゆる民泊条例になります。

巨大オフィスビルが下町エリアを活性化

現在、「国際ビジネス拠点の形成」を実現するための事業として、国家戦略特区で認定されたプロジェクトの10案件が再開発事業としてスタートしています。2017年度から2023年度にかけて、これらの巨大オフィスビルが完成すれば、東京は大きく様変わりすることでしょう。

こういったビルに通勤するサラリーマンを入居者のターゲットにしたマンション経営は、入居者の需要も安定しているためリスクの少ない方法と言えます。

注目したいのは再開発のほとんどが、東京駅を中心とした千代田・港・中央区の都心エリアに集中しているということです。マンションといえば、城南・城西というイメージがある人も非常に多いとは思います。しかしながら、現実に再開発されているのは山手線の東側で、再開発ビルに通勤するサラリーマンは、下町エリアから通勤してくる人がほとんどです。

この再開発は、東京が20年後、30年後にアジアのビジネス拠点となるべく行っていますから、今後もこのエリアに通勤するサラリーマンは増えるでしょう。したがって、下町エリアを中心に将来の賃貸需要を見据えたエリアでの投資活動を行えば、空室に困る必要が少なくなることも覚えておいてください。

 

民泊への転用で賃貸住宅の家賃が高騰

アベノミクス第一弾で発表されたもう1つの規制緩和は、いわゆる「民泊条例」です。

訪日外国人を増やすためにも必要なのはホテルですが、現在このホテルが足りません。そこで、このホテル不足を解消するために賃貸住宅の宿泊施設への転用を認めようというのが、「民泊条例」です。

現時点では、法令整備が進んでいないため、大田区内で十数件の認定物件があるだけですが、整備が進み、賃貸住宅の民泊化が当たり前となれば、賃貸市場が劇的に変化することが予想されます。

民泊条例が普及することによって、賃貸市場からホテルに転用される物件が一定数出ることにより、賃貸物件の総数が減ります。民泊としてホテル代わりに転用される物件は、外国人が迷わないよう利便性を備えた駅近物件に代表されるような好立地であることが必要なため、賃貸市場から魅力的な物件が一定数減ってしまうことが予想されるでしょう。賃貸市場から魅力的な物件がなくなれば、当然、残りの物件に対して賃貸需要が集中し、相対的に家賃が上がることも十分に考えられます。

また、最近では民泊条例と併行して、ホテルを建築する際の容積率の規制緩和も検討されているようです。この法案が成立することによって、ホテル用地の高騰も十分ありえるでしょう。

つまり、民泊が加速するにしても、ホテルの容積率が緩和されるにしても、都心の土地ニーズは高まり地価に影響することは大いに考えられます。そういった法整備がされる前に好立地のマンションや土地を所有したオーナーは、再開発後の恩恵を十分に受けることができるはずです。

法令改正には敏感

通常投資は未来に対して行うもので、今後の明るい見通しがないエリアに投資するのではなく、これから成長が期待されるエリアの物件に「今」投資をしていくことこそ、投資の醍醐味です。

因みに、民泊条例も旅館業法との兼ね合いで「営業日数」での制限が出ることが報道されています。もし、営業日数に制限が出た場合、ウィークリーマンションやマンスリーマンションの企業が積極的に運用に乗り出すことでしょう。なぜなら、既存のスキームにさらに民泊が可能になった場合でも、追加投資が少なく民泊の利用者を獲得することが可能だからです。

このように不動産市況は、法令改正で大きな影響が出ます。しかし、その恩恵を受けられるのは、再開発前に投資をしている人です。恩恵を受けるためには、アンテナを高くして法令改正に対して情報収集することが重要になります。

 

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