マンション経営に失敗しないためには立地が重要

老後破産|立地

東京オリンピックを契機に大きく変わった都心の賃貸需要

平成26年に発表された東京都の人口将来予測によると、東京都の人口は、オリンピック開催の年にピークを迎えるとあります。
現在の東京都の人口は推計で13,62万2,267人ですが、 東京都の人口将来予想東京都の一般世帯数は、令和元年に総人口が1,388万人となりピークを迎えます。そして、人口のピークを迎えた後も単独世帯数や夫婦のみの世帯数増加によって、令和12年には685.6万世帯まで増加を続けると予測されています。

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その後は少し減少しますが、令和17年には682.0世帯となると見込まれています。
平成22年と比べると世帯数が6.9%の増加となります。これらから推測できるように、都内に人口が集まっていくということです。
人口が集まるということは、今後単身者用のマンションが不足してくるのが予測されます。
これは、平成8年に設立されたワンルームマンション規制が要因です。
現在、都内23区全域が対象となっているこの規制は、ワンルームマンションを建てる際はファミリータイプと併せて建てなければいけないという法律です。
例えば15戸以上のマンションを建設する場合、必ず3分の1、あるいは2分の1をファミリー向けにしないといけない、という規制です。

そのため、都心でワンルームマンションの需要が高まる一方、供給数が不足するということが起こりうると予測されるのです。
ですから、この機会にマンション経営に乗り出す投資家の方も多くみられます。
マイナス金利や相続税対策もありますが、希少価値が高まるということも一理あるのかもしれません。

マンション経営に失敗しないためには、なんといっても立地が重要です。それによって大幅にリスクを減らすことができるでしょう。

2021年、東京オリンピック・パラリンピックが開催されました。オリンピックに合わせて東京は、数多くの再開発が行われましたが、開催後も引き続き各地域で都市再開発が続いています。そうした開発をスムーズにするために、様々な法令改正が行われました。そして、その法令改正が不動産投資市場に大きな影響を与えていますが、賃貸市場への影響は特に大きなものとなりました。不動産投資は、結局、賃貸需要が一番大事で、賃貸需要が伸びれば伸びるほど、リスクは大幅に軽減されます。

また、マンション経営は立地さえ間違えなければ、ほったらかしにしておいても大丈夫と言えるほど、手間暇がかからない投資です。相場賃料よりも安い物件を購入できれば、ほったらかしにした上に家賃が上がるなんてケースもあります。サラリーマンが行う資産運用において、一番の天敵は「手間」で、株・FXなどの投資は、チャートを気にしたり、売り買いの手間などが発生するため、サラリーマンを続けながら行うのは手間だというオーナーも多くいます。一方で、サラリーマンと不動産投資家のダブルワークで時間が足りなくなって困っているオーナーがいるのも事実です。時間があれば回避できる問題も時間が足りないが故に解決できない。それが一番大きな問題です。しかし、もともと手間がかからない物件であれば、「ほったらかし」にすることも可能です。

投資用不動産を購入するにあたり、一棟アパート、区分マンション、戸建て等の投資対象があります。不動産投資の魅力として年金対策・FIRE、節税対策、節税対策、相続税対策、インフレ対策、融資を引いて投資出来る、生命保険の代わりなるというメリットがございます。一棟アパートのメリットとして修繕積立金がないことによるランニングコストが低い事、満室時の収益が高く高利回りを望めることです。またデメリットについては、土地の購入が必要で、初期費用(頭金1~5割)、大学が近い物件だとキャンパス移転のリスク、融資を引くことが難しく次の買主が購入することも難しいため出口戦略が取りにくい事です。大規模修繕が必要な時に莫大な金額が必要になる事です。区分マンションのメリットは、手間がかかりにくい事と初期費用が抑えられ融資が組みやすい事です。減価償却期間が長く長期保有に向いています。デメリットは一棟アパートと比べると収益性が低く、管理費、修繕積立金等のランニングコストがある事です。
収益不動産を所有するのであれば、家賃下落や空室リスクのないところで始めた方が良いです。家賃収入をローンの返済に充てられるため入居者が長く住み、空室になってもすぐに入居が入るような賃貸需要の高いエリアはリスクが小さいためお勧めしております。
収益不動産の価値を下落しにくい条件として、物件の周辺に景観を悪くするような施設が無い事や、利用できる路線が多く駅まで徒歩圏内の物件は価値が落ちにくいため、物件を購入する場合は入居者の事を長期間で考えて運用するとう投資であることに注意して始めましょう。

このコラムでは、中古ワンルームマンションを都心に買うことが、いかに投資を成功させるだけのポテンシャルを秘めているか、例を挙げながら紹介していきます。

もし仮に1億円使えるとした場合、1億円のアパート一棟購入する購入する場合と2,000万円の区分マンションを5戸かった場合立地という観点から見た時どちらの方がリスクを分散できるでしょうか。同じエリアに5部屋持つより持つことよりもいろいろな再開発地域に投資ををした方がよりリスクを分散できるかと思います。ワンルームマンションは分散して不動産投資を行えるため、複数のマンションを所有する場合、資産性の高いエリア、再開発が期待され将来的に売却益を得られる可能性があるエリアの物件を運用するなどの戦略をとれます。

マンション経営は上記コラムにも記載があるように、立地が大事です!
不動産投資王「ドナルド・トランプ」氏は不動産を選ぶ際に大事なのは一に立地、二に立地、三に立地と言われる程、立地が本当に大事だと言われています、
マンション経営に関わらず今や、一棟アパート投資や戸建て投資など形は様々ございますが、不動産投資の肝は「入居者の確保」です。
立地、場所が良いところというのは上記のようなエリアです。
オフィス街への利便性や住環境。近くに病院があるのか、スーパーがあるのか等の交通の利便性と、住環境が入居者確保につながります。

また、このコロナという社会現象の影響で建物の構造も、入居者からは注目されるようになってきました。
やはり、テレワークが復旧され、オンラインミーティングやオンライン飲み会などもされるようになり、騒音についてより敏感になっています。
マンション経営をされている方はあまりこのようなトラブルはないのかと存じますが、木造アパートは壁が薄い為隣の人の日常生活音がきになります。

特に騒音問題で臨時トラブルになる。引っ越してしまうという例も多々あります。

 

オンラインで対応可能な和不動産のサービス

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和不動産では次のサービスを、対面はもちろん、オンラインでも実施しています。

●不動産投資セミナー

和不動産では、不動産投資セミナーを毎週欠かさず開催しています。

本社開催のセミナーだけでなくオンラインセミナーも多数開催しており、参加者満足度は98.5%、リピート率は60%以上と高い評判を得ています。

セミナーテーマは30種類を超え、初心者の方でも分かりやすい不動産投資の基礎を伝えるものから、すでに不動産投資を始められているオーナー様のために収益向上のポイントを伝えるもの、投資家としてのマインドを高めるものなどさまざまです。

「東京で不動産投資をしたいけど分からないことが多くて不安」という方は、一度オンラインセミナーへご参加ください。メリットだけでなく、リスクや注意点までしっかりと解説いたします。

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●無料個別相談

和不動産では、老後の資金不足や資産の相続など、お客さまが抱える不安やお悩みを解決に導くため、無料個別相談(オンラインも可)にてお話しを伺っております。

私たち和不動産の目標は、ただ物件を売ることではなく、私たちが提案するマンション投資を通してお客さまが抱える不安やお悩みを解決することです。

そのため、まずはお客様一人ひとりのお悩みや資産状況をヒアリングさせていただき、最適なマンション投資プランをご提案させていただきます。

「個別相談に参加するとしつこく物件の購入を勧められそう」と不安に思われる方が多いかと思いますが、弊社では初回の個別相談で物件の提案はいたしておりませんので、お金や相続、不動産投資に関するお悩みなどがございましたら、どんなことでもお気軽にご相談ください

>>無料個別相談(オンラインも可)の詳細・お申込みはこちら

●不動産の売買契約

前述の通り、不動産の電子契約が解禁されたことで、弊社でもオンラインでの売買契約が可能になりました。

「東京で不動産投資をしたい」と思っても、遠方に住んでいるため気軽に東京には行けないという方もきっとたくさんいらっしゃると思います。ここ数年ではコロナウイルスの影響もあり、県をまたいで東京へ行くことを躊躇される方もいらっしゃるかと思います。

しかし、今年5月に不動産の電子契約が解禁されたことにより、東京に足を運ばずとも、東京で不動産投資ができるようになったのです!

弊社では、需要が高く安定した家賃収入を得られることから、『都心築浅中古ワンルームマンション』をお勧めしています。「東京で不動産投資をしたい!」とお思いでしたら、ぜひ無料個別相談にてご相談ください。

●購入後のコンサルティング

和不動産は物件を売って終わりにはせず、『アフターフォロー』と称し、物件販売後もすべてのオーナー様のマンション投資をサポートしています。

具体的には、3ヶ月に1度の定期面談を無償で行い、和不動産独自開発のマンション投資コンサルティングシステム【N-RICOS】を活用して運用実績の更新や収益改善のアドバイスを行っています。

このコンサルティングももちろんオンラインで対応可能です。

たとえネットを使ったご面談であっても、【N-RICOS】のデータは画面共有にてご覧いただけますし、テレビ会議のためお顔を拝見しながらお話しすることができます。実際にお会いして面談を行うのと大きな差はありませんので、ご安心いただければと思います。

>>N-RICOSについてはこちら

【おわりに】

私たち和不動産は、オーナー様にマンション投資を通して豊かになっていただくため、厳選した物件の販売とアフターフォローを実施しています。

一般的な不動産仲介会社とは違い『物件を売って終わり』にはいたしませんので、初心者の方でもきっと安心してマンション投資を行っていただけるはずです。

「自分にあったプランが見てみたい」「遠方に住んでいるが東京の不動産投資に興味がある」「不動産投資を始めたいが分からないことが多いため、いつでも相談できるパートナーが欲しい」などとお思いでしたら、ぜひ一度弊社セミナーや無料個別相談へご参加くださいませ!

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