新築ワンルームマンション投資の落とし穴とは？？

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最も相談が多いのは新築ワンルームマンション投資

和不動産が開催している不動産投資セミナー後に参加できる無料個別相談で、新築ワンルームマンションを購入した方からご相談をいただくことがよくあります。
相談内容を調査してまとめてみると、大きく分けて2つの内容が中心になっていることが分かります。

1つが、「新築ワンルームマンション投資を始めたけど、月々の収支が上がらないのでどうしたらいいか」という相談。

もう1つが、「新築ワンルームマンションを購入して4、5年経ち収支が赤字になってしまった」という相談です。

赤字収支になってしまったケースは、新築プレミアムの賃料で付いていた入居者が退去され、プレミアム賃料が相場まで下落してしまったことによるもの。
もしくは、月々の支出（管理費・修繕積立金）が大半築5年前後で上がる為、融資を受けているオーナー様の月々のローン支払いが厳しくなっているケースです。
どちらも業界内ではよくあることとして、主なリスク要素の一つとして挙げられるものになります。

「ワンルームマンション投資」と検索してみると様々な情報があふれておりますが、特に新築と中古のどちらの物件を選ぶかはもっとも重要なポイントになります。

本記事では新築ワンルームマンション投資の失敗の原因を知り、ご自身のマンション投資の参考にしていただければと思います！

評価の仕方が違うことを理解しましょう

注意点や失敗点として新築ワンルームマンション投資と中古ワンルームマンション投資は評価の仕方が違うため、価格の計算方法が異なります。この点を理解していないと失敗に繋がりますので把握しておきましょう！

新築ワンルームマンション投資は『積算価格』と言われ、原価を積み上げていく方式です。原価積み上げ方式とも言われています。

収支をベースに価格が決められているのではなく、マンションを建てる際使った費用（土地がいくら、建築費がいくら、販売利益がいくらなど）を複数積み上げていくため、出来上がった物件のコストが膨らみがちのことも多く、新築ワンルームマンションを購入しているオーナーは返済額が膨らむ傾向にあり、よくて収支が若干プラス、人によっては毎月数千～数万円のお金を負担しながら所有しているケースも多いのが現実です。
近年では、人件費や半導体市場など建材費の輸入が中々できなかったり等の影響も受け、価格が高騰しています。

結局、不動産投資は新築マンションでも、中古マンションでも購入時のプランで所有できれば失敗しないのですが、新築ワンルームマンション投資の場合には、新築プレミアムという家賃が一番高い状態で売買に出されているため、数年経った後には、家賃収支と利回りの下落が間違いなく起こり購入当初のプラン通り行かなくなり失敗されてしまうケースがございます。

また、新築マンションはサブリース契約を結ぶ場合が多く家賃収入の10％～20％の手数料を引かれてしまいます。
そのためオーナー様個人の収入は家賃収入全体の80％～90％となり修繕費はオーナー様負担になってしまうので、更に収益が減ってしまいます。
入居付けを簡単に行える立地であればサブリースで手数料を業者に搾取されることは非常に勿体ないです。

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家賃が2割下がっても収支がプラスになる物件を探す

投資用住宅家賃の下落率の比較

仮に家賃収支が1万円下がった場合、トントンだった収支がマイナス1万円になってしまい、その期間に疑問を持つ人が多くなって相談されるのが現状です。

個人であれ企業であれ、最初は所得税などの税金対策の為に還付目的で始められている方もいます。
もし、新築ワンルームマンション物件を3戸持っている人であれば、毎月収支マイナス3万円もしくはそれ以上のマイナス収支という状況に数年後は陥る可能性もあるということになります。
これでは儲けを期待するどころか、管理費用や修繕費用、火災保険といった経費を収支ではなく、自身の貯蓄で補填しなければならなくなり最悪、失敗に陥ってしまうのです。

一般的にワンルームマンション投資は、年間1％ずつ賃料が下落していく傾向があり、築20年ぐらいで家賃の下落が落ち着くため、家賃が2割下がった状態でも、収支が回るような運用をすることで失敗を回避しましょう。

新築ワンルームマンション投資は、相続対策や高額納税者が節税（所得税の税金還付）のメリットを受けること以外にメリットが少なく、一般のサラリーマンがメリットを受けるには2割ほど家賃が下がってもメリットのある運用ができるように頭金を最初に入れる人であることが条件であり現状です。

確かに、新築ワンルームマンション投資とは、最も建物が綺麗な状態であることを意味するので、金融機関も積極的に融資を行い魅力的に感じるのは理解できますが、新築で購入・取得しても、入居者が一度入れ替われば中古物件になります。
そこに自分が住むわけではないので収支ありきで考える必要性があり、その点を安易に考えて失敗に陥る人も多数いるのが現状です。
裏を返せば、購入する時点で初めから中古の物件を選択すれば、新築というプレミアが外れたときの「家賃の収支下落」という万が一のリスクは回避することができます。

また具体的な築年数は築10年を過ぎている物件が好ましいです。

築10年を超えていると家賃の下落率も落ち着き大きな家賃の下落を招くことを阻止することができます。
さらにうれしい魅力があり、一度落ちている家賃はプチリフォームや設備交換により上げることが可能なのです。
購入時の家賃より家賃を上げることにより売却時に物件価格が高くなることもあります。
というのも、新築時の物件価格は原価の積み上げ式ですが、中古ワンルームマンションの価格設定は収益還元法といい、物件の家賃により価格が変化するのです。

そのため弊社では家賃をどのように維持するか、そして家賃をいかにして上げるかに関して日々試行錯誤と提案を行っております。
現に弊社でご購入いただき管理をしている物件の家賃は落ちにくく家賃も上昇している物件が多いです。

しかし、大前提として弊社で提案を行っている物件は「都心の築浅ワンルームマンション」であり、地方の物件や築年数がかなり経過している物件はあまり取り扱いません。

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地方や築年数が経過した物件を取り扱わない理由

理由としては、23区に発令されている「ワンルームマンション規制」が大きいです。
この規制は23区内にこれ以上ワンルームマンションが増えないようにするための規制で2008年に制定されました。
現在23区でワンルームマンションを建築するとなるとこの規制により建築基準が厳しくなり簡単には建築できなくなっています。

また、ワンルームマンションは今後沢山増えることはありませんが、単身者の東京への流入は減ることはなく、今後も増加傾向にあると言われています。その為需要が高いにも関わらず供給が少ないという現象が起きワンルームマンションの希少価値が上がっているのです！

現在建築されている新築ワンルームマンションの多くは地方や駅から遠くのエリアが多いです。
となると大変大きなリスクと家賃の下落を招きます。
理由としては、アパートとの家賃競争です！
もちろんマンションと比べるとアパートは家賃が安く建築費用も安価です。
その為マンションと比べ建築数が多くなり、「マンションの周りにいつの間にかアパートが乱立していた！」なんて事例も数多くご相談を頂きます。

ただでさえ家賃の下落が起きる新築マンションですがこの競争に巻き込まれると更なる家賃下落を招くのです。

ワンルームマンション投資家は、「家賃の収支下落というリスクにどう対処するのか？」を購入前に考えておかないと失敗することになりかねません。
あと、プレミアには、収支の面で良いことばかりでないことを、覚えておきましょう。

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アパートは家賃が安いことによる弊害を受ける

家賃保証（サブリース）はトラブルつづき…

アパートはアパートで家賃が安価で学生などに人気ですが、家賃が安いことにより大きな弊害を受けます！

それが「原状回復費」と「修繕費」です。

いくら家賃が安く価格がマンションより安くとも退去時の原状回復費は全国共通であり、家賃が安いと学生などの数年後に退去が決まっている人の入居も増えるため原状回復の回数もマンションと比べ上がる傾向があります。

するといつの間にか、得ていた家賃収入は原状回復費で消えてしまうのです。

さらにマンションと違いアパートは自分で修繕費を貯めなければなりません。
原状回復費で手一杯になっていると修繕費の貯蓄まで気が回らずに最終的に資金が足らず借入することになります。
しかし、いつまでも自身が借り入れできるとは限りません！

ご年齢やローン残債によっては銀行に断られてしまいます。
するとそのアパートは負の遺産として修繕もできず売却もできず手元に残り相続という形になるのです。
では相続される側はどうでしょう？正直もらってすぐ修繕となるのも嫌でしょう。

その為将来のことも考えると流動性も高く需要も高い「都心の築浅ワンルームマンション」がオススメと言えるでしょう。

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家賃を下落させないためには

ワンルームマンション投資を成功させるためには、家賃を下落させないことが大切です。

物件は経年劣化していくため、買ったことに満足してしまい、その後ほったらかしにしていると家賃は徐々に下落してしまいます。
それによりキャッシュフローも悪化していってしまい、当初の計画通りにいかず、失敗に陥いる確率が上がります。

物件を選ぶことに力を注ぐことも必要ではありますが、失敗しないためには「購入後の運用」に力を注ぐ必要があるのです。

家賃を下落させないためには家賃を上げる努力をすることがおすすめです。
家賃は自分の給与と変わらないので、少しでも上げる努力をするのは当然なのです。
トイレにをウォシュレットや温水洗浄便座を導入したり、壁紙を張り替えてデザイン性をよくするなどリフォームをすることが挙げられます。

【アパート事業】部屋のリフォームにかかるコスト

リフォームをすると当然コストがかかるので、やりたくないと感じる方は多いと思います。
しかし、運用するうえでは常に費用対効果を考えて頂きたいです。この費用対効果はROI（投資利益率）が高ければ高いほど投資に対する効果が出ているという事です。

具体的な例で説明します。
入居者が退去になり、現状回復工事の時に10万円分のリフォームを行い、家賃を3000円あげることに成功したとします。月々3000円プラスなので、年間にすると36,000円分の家賃収入が増えることになります。10万円の金額に対して36％の利回りとなるのです。

このように費用対効果を意識しておけば、費用がかさむからといってやらなくなることはないでしょう。

毎回退去の際に高額を投資する必要はありませんが、「今回はここを変えよう」など対策を練っておくことが、家賃を下落させない秘訣となります。

最後に、家賃が下がりにくい物件を選ぶことも大切です。今後、再開発が行われる地域や、都心へのアクセスがよいエリアは今後も需要があるため、土地の値段が下落しにくいと言えます。
需要のあるエリアを選べば賃貸人ニーズにも期待ができるため、一番気をつけたい空室を避けることにも繋がります。

地方や郊外の場合、所有マンションの近くにアパートが経っていたり、これから建つこともあるでしょう。
近くにアパートができてしまうと、家賃を下げなければならない状況になる恐れがあります。

アパートは家賃が安いため、駅からの距離が変わらないのであれば家賃の安いアパートが選ばれることは必然的です。
そうなると空室のリスクが上昇してしまい、やむを得ず家賃を下げて何とかして入居者を確保するという判断を取るしかありません。

それではキャッシュフローが悪化してしまいますし、そもそもマンション投資が失敗の方向へと傾いて行ってしまいます。
マンション投資を失敗させないためには、アパートが建っていたり、アパートが建設される可能性があるエリアは避けるのが良いでしょう。

新築はたしかに魅力的ではありますが、新築でなくなり家賃が下落し収支が悪くなってしまうのを防ぐにはかなりの自己資金を投下する方法しかありません。
新築を高い資金で購入しても、入居者が入れ替わったら中古扱いになり家賃が下落していってしまうのなら、少しでも多くの物件を運用できるようにした方が良いのではないでしょうか？

購入時だけではなく、しっかりと今後の収支も意識してを見据えて物件を買うことで、より良い財産形成を実現できるのではないでしょうか。

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無料個別相談会受付中！お気軽にどうぞ！

不動産投資業務の専門家である和不動産では、無料個別相談を実施しております。

「個別相談へ参加するとしつこくされそう」というイメージをお持ちの方もいらっしゃるかと思いますが、初回の個別相談での物件のご提案・契約のご案内はいたしませんのでご安心ください。

まずは、お客様の資産状況や目標をヒアリングし、ワンルームマンション投資の専門家である私たちが「お客様にとって本当に最適である好収支のワンルームマンション投資プラン」をご提案させていただきます。
また、ご希望であれば、実際の成功事例・失敗事例もご覧いただけます。

近年、日本では年金や相続税対策に有効な資産運用として人気が高まっています。

「自分も老後のために資産運用を始めて収支を増やしたい」
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失敗してしまった！！と思い売却してしまう前に、ぜひ一度ご相談ください！一度ご参加いただければ、なぜ「新築ワンルームマンション投資」という魅力的な選択肢をあえて外すのか、その目的がわかるかと思います！

遠方にお住まいの方や、外出を自粛したいという方のために、全国から参加可能なオンライン相談も実施しております。メールや電話よりも詳しくお話しができますので、ぜひこちらもご活用ください。

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和不動産では、年間150回以上、不動産投資セミナーを開催しております。

当社はマンション経営の中でも、都内23区の中古ワンルームマンション投資をおすすめしております。
中古のワンルームマンション投資のメリットは上記でもお話ししたとおり、家賃収支下落が抑えられるため失敗のリスクを抑えることができます。
地方ではなく、都心を選ぶメリットは、立地が良いため空室率が低く、築年数が経っても価値が下がらず、長期的に見ても需要の無くならない魅力のあるエリアであること。
物件購入時、そういったところに目を向ける事が出来れば、中古ワンルームマンション投資で失敗を防ぎながら成功に大きく近づくことが出来るでしょう！

株式会社和不動産の不動産セミナーでは、代表自らが講師を務め、不動産投資の基礎的な内容はもちろん、中古ワンルームマンション投資の特徴、節税対策等、確定申告のことまでさまざまな悩みを解説しています。
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