実際の相談から知る不動産投資のポイント◆アパート編◆

サブリースを過信してはいけない

一般の人が、不動産投資といって真っ先に思い浮かぶのはアパート経営でしょう。セミナーに来られる人の中にも、アパート経営を行っている人も多いのが現状です。

アパート経営を行っているオーナーからよくご相談されるのは、空室対策とリフォームについてです。「空室が埋まらないのですが、何か方法はありませんか？」とよく相談を受けますが、現状を考えると、アパート経営の今後は明るい見通しがあるとは言えません。

2016年6月、民放のビジネスニュース番組でアパートの空室率急上昇が、トップニュースで紹介されました。理由は、相続対策でアパートの建築が増えたことにより、その地域内で物件が供給過剰になり入居者の獲得競争が激化したからです。特に、神奈川県は、2015年初頭に30％だった空室率が、2016年3月には35％超まで急上昇しております。そのため、部屋をどんなに綺麗にしても設備投資しても、入居者が入らないという声も紹介されていました。今、こういったオーナーの相談が増えており注意が必要です。

アパートの問題は、これだけではありません。アパート経営のＣＭでよく見る30年に渡る長期の家賃保証契約（サブリース）についても、トラブルのご相談が頻発しているようです。件数でいうと国民生活センターが、特集を組むレベルで発生しています。

新築の間は当然家賃が高くつきますので、購入時に提案されたプラン通りにアパート経営をすることが可能になりますが、いつまでも同じ家賃が続くわけではありません。通常サブリース契約には、2年毎に家賃の見直しというシステムがあり、この2年毎の見直しのたびに家賃が下がることで、当初の収益が得られないということが問題になっています。

物件乱立で下がる家賃

この問題も相続対策によるアパート建築が進むにつれて、さらに深刻化してくることは容易に予想できます。次章以降で詳しく説明しますが、建てようと思えばだれでも建築できる立地では、資産価値が維持しにくいのが現状です。このようにアパートが乱立すると空室を埋めるために家賃を下げて対応するしか方法がなく、こうした家賃競争でオーナーが得られるメリットはあまりありません。

人気がない1階部分は特に工夫しないと入居者がつかないという現実もあります。

「音がうるさくて腹が立った」といった騒音トラブルで、兵庫県尼崎市と東京の江戸川区において相次いで殺人事件が起こったことは記憶に新しいでしょう。アパートのデベロッパーとしては、利回りを向上させるために建築費用を抑えて分譲したいという心理が働きます。しかし、建築費用を抑えることで、先々余計な躯体のメンテナンス費用が必要となったり、床の防音費用を抑えたため騒音トラブルが起こることも多くあるのが現実です。そういった騒音トラブルや防犯機能の稚拙さ、構造による耐震性の不安を避けるために、アパートを敬遠する入居者が多いことも見逃せません。

アパートは、マンションと比較して建築費が安いために相対的に利回りが高めですが、一方で、人気のない1階を所有する必要があり、防音や耐久性に問題があるというアパート特有のリスクも抱えます。

今後も相続対策で物件が乱立すれば、賃料を下げざるを得ず、必要な設備投資をする資金すらも捻出できないでしょう。当然、土地を最初から持っているオーナーの方が、家賃競争に勝ちやすい状態にあることは間違いありません。以前のように築年数の経ったボロアパートを購入し、リフォーム後に家賃を上げて売却するといったような手法も、入居者があってのことです。以前のようにうまくいくとは限りません。

今後のアパート経営は、入居者をいかに確保していくか、それにかかっています。そういった競争に勝つのは家賃を下げられることのできる資金力のある人で、それができない人は、参入しない方が賢明と言えます。

今回のコラムはいかがでしたでしょうか？
始めてから失敗したということがないように、不動産投資家としてのスタートを切る前にまず、
今後起こりうるリスクについて考えていただき、そのリスクが実際に起こった時にご自身が対処できるかどうかを考えてみてください。
何においてもしっかり計画を立て、準備をすることは大切です。
その企画や準備でお悩みになった際はぜひ下記フォームから、弊社のセミナーや個別相談会にご参加下さいませ。

【和不動産のセミナー・個別相談のご案内】
弊社では毎月様々なセミナーを開催しております。
お客様の「ココが知りたかった！」という点に有益な情報をご提供できるように日頃からセミナー作りに力を入れており、
参加して損することはありません！
不動産投資家としての知識を増やせること間違いなしです！
皆様のご予約を心よりお待ちしております。

個別相談会では、お客様のお悩みや老後の目標収入額などをお聞きして、お客様に合ったプランニングををしております！
不動産投資を始められる前に他社と比較したい方や、すでに始められていてお困りごとがある方までお客様のお悩みを少しでも軽くできるようプロの目線からアドバイスやご提案をさせて頂きます。
「物件を購入する際に融資が組めるか不安」
「節税や相続の税金対策がしたい、実際に得られる税効果について知りたい」
「どんなエリアの物件を選んだらよいのかわからない」など
不動産投資にまつわるご相談であれば何でもかまいません！
ぜひご利用くださいませ！

また何かご質問やご不明な点等ございましたら、お気軽にお問合せください！
　

>運営会社和不動産の公式サイトへ移動します

老後破産を回避するワンルームマンション投資

将来への備えは、令和になった今も昔も関係なく社会共通の悩みです。人生100年時代と言われ、税金は上がるのに年金は減少すると予想される今こそ老後破産を不動産投資で回避するという方法は、決して珍しいことではなくなりました。時代に合わせて様々なお金を稼ぐ方法や貯蓄や投資は生まれて変動するかと思いますが、昔から語り継がれている手法こそが、計算が立つ失敗の可能性の低い、間違いないやり方であるのではないかと考えております。時代を経ても変わらない成果を得られる方法・戦略こそが、資産運用の鉄則なのではないでしょうか。

日本でも不動産投資は、江戸時代の長屋から始まる400年を超えるビジネスモデルです。福沢諭吉が持ち込んだ生命保険よりも古いビジネスモデルになります。

このサイトでは、老後の生活に少しでも不安を抱えている人に、不動産投資初心者にも分かりやすく、東京都心の築浅中古区分ワンルームマンション経営のメリットをご紹介しています。老後破産を防ぐために資産運用を考え、「不動産投資をはじめよう」そう思い立った投資初心者には、都心の築浅中古ワンルームマンション経営をお薦めいたします。注意点として、不動産投資で大きな利益を得たいのであれば、さらに規模の大きな投資対象を運用していくために不動産投資の深い知識と時間が求められます。

老後破産を回避する程度に、老後も安心して生活を送るための備えとして不動産投資を検討している方には年齢関係なく、不動産投資のなかでも最もリスクが低く男性・女性問わず、投資初心者でも運用のしやすい、堅実にコツコツと安定した収益が入る仕組みを作って計画が立てやすい『都心の築浅中古ワンルームマンション』の経営が適していると言えます。

和不動産では、独自開発のオリジナルコンサルティングシステム【N-RICOS（エヌ・リコス）】を使い、投資用物件オーナー様の資産や所有物件状況などの所得や費用・経費のデータを可視化することで、オーナー様それぞれに最適の運用プランを調査・ご提案できるようになりました。

物件の良し悪しよりも大事なこと

不動産投資は、利回りや立地などの物件の良し悪しではなく、運用のテクニックで成果を出すことが大切で、個人であれ企業であれ世代を問わずに同じ条件で100人が基本的に同じことをすれば、100人が成功する「再現性」があることが重要になります。それこそが「ノウハウ」と呼ばれるものです。

さらに、資産運用をする際に資格を持つプロと呼ばれる専門家から適切な説明やアドバイスを複数受けることができるかどうか、不動産業者選びは重要なポイントの1つです。「所有権を移転したら仕事が終わってしまう仲介会社に依頼するのか」「購入後にも賃貸管理から運用のサポートまで、ワンストップで長い年数対応できる魅力的な不動産会社を選ぶのか」は、重要な選択基準の1つといえるでしょう。入居者に選ばれる、入居率の高い物件にするために、どのような不動産会社がしっかりとフォローを実施しているのか知りたい場合は、ホームページで物件購入後の取り組みをしっかり公開しているかどうかを確認しましょう。住宅の入居者の目線で不動産投資をお客様と一緒に考えてプランを提案しているか、それが判断基準になります。これから不動産投資を始める人は、単に物件の価格だけではなく、買った後にうまく運用できる環境があるのかどうか、会社との付き合いまで考えることを忘れないでください。

老後破産はコツコツ対策を練れば回避できる！

今後、会社員は、退職後の老後破産というネガティブキーワードに対して対策を立てなければなりません。もはや、それは当たり前といえるかもしれません。しかし、当面は困らないですし、ネガティブな話題なので、腰が重くなるのも理解できます。そんな時は、同じ境遇の人たちがあつまる環境に出向いて、前向きな気持ちを受け取ることも必要でしょう。

老後破産は、前向きにコツコツ対策を練れば、回避できるものです。嫌なことから逃げたい気持ちも理解できますが、第一歩を踏み出すことこそが老後対策の最初のステップといえるでしょう。老後破産をどのように回避すればよいかわからない人や、不動産投資を始めたいけど勇気が持てない人、不動産投資を始めたけど悩みを抱えている方は、ぜひ当サイトをご覧ください。皆様にとって、サイトに掲載されているノウハウが１つでも参考になれば幸いです。

もっと詳しく知りたい方は和不動産のセミナーへ

マンション投資は安定した収入が毎月得られるというメリットがあります。しかし、「マンション投資」という名の通り投資のひとつですから、もちろんリスクもあります。マンション投資の代表的なリスクとして挙げられるのは、空室の長期化、管理費・修繕費の上昇、周辺地域の変化、家賃下落により銀行からの融資であるローンの返済ができなくなってしまうこと、投資をやめたいときに物件が売れなくてやめられないことなどがあります。

しかし、リスクをきちんと理解して投資商品を選べば、そんなに怖がる必要はありません。当社がお勧めする都心築浅中古ワンルームマンションは、さまざまなプラスの要素が集まっているため、リスクを最小限に抑えることができます。

老後破産対策を真剣に考えたい方、マンション投資について不安がある方はぜひ一度和不動産の不動産投資セミナーへご参加ください！投資はご家族の理解も必要になる大きな買い物のため、より内容を理解するために、中にはご夫婦でご参加される方もいらっしゃいます。

都心の中古ワンルームマンションを専門に取り扱う和不動産のセミナーでは、マンション投資の特徴や節税や税制度上のメリットだけでなく、上記でお話しした収支に影響を与えるリスクについて、また、そのリスクを回避する物件の選び方などの基礎知識をまとめ知ることができます。ネットを見ているだけで比較・選別できない有益な情報をお伝えします。

退職金や預貯金、年金だけで老後暮らしていけるのか不安ばかりが大きくなる現代。そんな状況だからこそ、和不動産の不動産投資セミナーを老後破産対策の第一歩を踏み出すきっかけにしていただけたらと思います。代表仲宗根も、自ら講師として皆様のお力になるべく、幅広いテーマで解説しておりますので、ご興味がございましたらぜひご参加いただけたらと思います！

また、他社にはないゲーム会「キャッシュフローdeリッチ」を開発いたしました！建物の種類・状態やローンの組み方、繰り上げ返済をするかしないか、どのくらいの金額を平均で動かすべきか等、あらゆるパターンで不動産投資をシミュレーションできるゲームとなっています。ゲーム中には最新の物件情報を取り入れており、また想定外のトラブルが発生することもあり、よりリアルな不動産投資を体験することができ、目標を達成するためにはどんな投資が有効かを学ぶことができます。

参加者様からは「ゲームでここまで深く不動産投資を学べることに驚いた」「不動産投資を楽しく学ぶことができ、満足しました」などの声をいただいております。好評につき、少人数制での開催となっておりますので、ご希望の日程がございましたら、ぜひお早めにお申込みいただけたらと思います！

＞＞セミナーお申し込みはこちらから

老後破産対策は株式会社和不動産にご相談ください！