マンション投資は本業?サラリーマンをしながらか?

老後破産|「マンション経営」を本業にするのか

不動産投資の目的は3つある

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第1章では、老後破産を不動産投資で回避することが、好ましいとお伝えしました。しかし、不動産投資には「新築OR中古」「ワンルームマンションORアパート」「都心OR地方」など、いろいろなやり方があります。不動産投資関連の書籍を読んでみても、ウェブで調べてみても、その人の考え方によってやり方や選ぶ物件が異なりますので、何を選んでいいのかわからなくなることも多いのではないでしょうか。

そんな時は、ご自身の不動産投資の目的とスキルから逆算して、選ぶ不動産投資の手法を検討することが必要です。

多くの不動産投資経験者に話を聞くと、不動産投資の目的は、大きく分けて3つあることがわかります。それは次の3つです。

①「年金対策として取り組む不動産投資」

②「早期リタイアを目指した不動産投資」

③「所得税や相続税の節税のために行う不動産投資」

これらの目的に適した不動産投資の方法を検証していきましょう。

収益性か安全性か

また、不動産投資を行う際に収益性を優先するか安全性を優先するかは、常に議論の分かれるところです。

「現役世代に対して行った老後に関するアンケート」を見てもわかるように、「収益は少ないが失敗しないことを第一にした不動産投資」を選ぶと答えた人と「リスクは高いが収益性を第一にした不動産投資」を選ぶと答えた人では、不動産投資に対する考え方も大きく分かれるのが現状です。

「収益は少ないが失敗しないことを第一にした不動産投資」を選択する人には、「年金対策として取り組む不動産投資」を目指している人が多く、安全性の高い都心の築浅中古ワンルームマンションが適していると思います。

一方、「リスクは高いが収益性を第一にした不動産投資」を選択する人には、「早期リタイアを目指した不動産投資」を目指している人が多く、その目的を達成するには利回りの高い不動産投資を組み込んでいくことが必要です。

サラリーマンがマンション経営を行う目的は人それぞれですが、まずは老後破産を防ぐための生活資金を作ることが大切なのではないでしょうか?

しかし、老後破産の現実について他人事だと感じている人も多いでしょう。そこで、老後破産の現実と老後破産を防ぐために、サラリーマンのうちからできる対応方法について理解していきましょう。

老後破産の現実

老後破産が起こる原因は収入が少なくなったのに対して、必要な費用が変わらないため収支が合わなくなることが原因です。老後の年金に頼っていては、サラリーマン時代と同水準の生活を送ることは難しいのです。そのため事業を始めたり、貯金をしたり、資産運用をして対策する必要があります。

2019年には「老後2,000万円問題」が話題になったように、これからの時代は、老後を年金のみで生活をすることが困難と言われています。年金だけで生活が出来ないとなると、企業や国に頼るだけではなく、何かしらの対応を個人でとる必要があるのかもしれません。

サラリーマンの方は定年までまだまだ時間のあるため、「老後のことはそのうち考えよう」と考えているかもしれませんが、「そろそろ年金対策を始めようか」と思い立った時に、今回のコロナのような不測の事態が起こり、収入が減るなどすれば、年金対策どころではなくなってしまいます。

そのため、老後破産の現実から目を背けずに、サラリーマンとして収入があるうちから融資を受けて対策する必要があるのです。

そもそも老後にかかる生活費はいくらなのでしょうか?
公益財団法人生命保険文化センターによる調査(2019年)では、「夫婦2人世帯でゆとりある生活を希望する場合には、平均で月36.1万円の生活費が目安になる」と公表されています。その一方で、夫婦2人分の厚生年金額は月約22万円(厚生労働省による2018年調査)と言われており、老後を豊かに過ごすためには、年金だけでは計算上足りません。

老後破産を防ぐためには、経費を節約し生活水準を下げるか、生活資金を貯めるかになります。しかし、多くの人は老後はゆとりをもって自分の好きな事をする生活をしたいと思うのではないでしょうか?そのためサラリーマンのうちから老後破産の現実に向き合って対応する必要があります。

お金を働かせる

サラリーマンとして働く期間を増やすことで老後の貯金をすることが出来ますが、ご自身の体調や会社の方針などによって難しくなる可能性もありますので、非常に不透明だと言わざるをえません。そのため、老後を迎えてから困らないためにも、サラリーマンのうちからぜひ資産運用をご検討いただくとよいでしょう。
資産運用とは、自分の資産を運用して収入を得るというものですが、借入れの返済が不能になるなどのリスクが怖いという印象を持たれる方も多いかと思います。しかし、何もしないのも、今の時代ではリスク。だからこそ、これだけ資産運用が注目されているのです。
資産運用の中でもマンション経営を行うことがサラリーマンをしながらでもリスクを抑えて老後破産を防ぐことが出来、その他にもメリットがあります。

マンション経営のメリット

資産運用において大切な事は、安定した資金を得る流れを作ることです。そのためハイリスク・ハイリターンな投資をする必要はなく、低リスクな投資でも十分に資産形成は出来るのです。さらに手間をかけずに安定した収入を得ることが出来ます。サラリーマンをしながらマンション投資を行う事は中々難しいです。マンション投資は長期的に取り組むものなので、手に負えなくなるとマンション経営を充分に行う事が出来なくなり、売却することになってしまいます。それを未然に防ぐためにサラリーマンでも手間をかけずに行う事が出来るマンション経営として、都心の中古ワンルームマンションが挙げられます。なぜなら、他の投資不動産に比べて安定した需要(賃借人)があり、管理の手間も少なくて済むからです。
マンション経営でもっとも大切な事は家賃収入を得ることです。マンション経営を始める際に物件購入時の金利にばかり目を向ける人がいますが、購入した住宅物件から安定した家賃収入が得られなければ何にもなりません。そのため都心の中古ワンルームマンション経営が注目されているのです。

しかし、新築物件のデメリットは、時間が経つにつれて賃料が低下することです。そこで始めから中古のマンション経営を行っていれば賃料の下落率が低く抑えられます。さらに、中古ワンルーム経営であれば経営を始めた時にすでに部屋のどこに問題点があるかが把握できるため、事前にその対策の計画を立てることでリスクを抑えることに繋がるのです。また、新築は購入後にすぐ価値が落ちてしまいます。年数がある程度たってしまうと賃料が下落してしまうことが購入前から分かっているので投資的な観点から見てしまうと勿体ないような気がしてしまいます。中古区分マンションはのデメリットは修繕積立金が新築と比べると高い事や賃貸情報サイトなどの検索条件として弱いことです。ですが不動産は立地と言われているほど建築された立地が重要になります。駅徒歩と沿線と生活利便性を考えると入居付けを簡単に行えます。注意してほしいのは日本は人口減の国ですので働く場所のない地方は土地があまり、空き家問題が増えてきます。リスクを取って利回りだけを見た物件を選ぶことは資産形成よりもギャンブル要素が強くなってしまいます。

私たちは、数ある「資産運用」の中でも、低リスクで効率的かつ長期的に収入が得られる方法として、サラリーマンをしながらでも行える「都心築浅中古ワンルームマンション投資」をおすすめしておりますが、最近ではNISAやiDeCoなど、気軽に始められる商品もあります。まずは、老後破産の現実に向き合うことで、老後にどれだけのお金が必要かを計算した上で、ご自身に合った資産運用は何かを考えてみてはいかがでしょうか?それが、資産運用の最初のステップです。

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