効果的に資金活用するための5つの分析ポイント ③~⑤

③物件ごとの運用記録→1部屋ごとの運用記録をつけ、収益性や投資効率を把握する

不動産投資を行っているオーナー、特に一棟物件を所有している人に多いのが、一棟丸々の収益は把握していても、1部屋ごとの収益がどんぶり勘定になっているケースです。賃貸管理を1社にまとめている場合も家賃がまとめて入ってくるので、同じような状況に陥っている人もいます。マンション経営で重要なことは、1部屋ごとに運用記録をつけ、収益性や投資効率を把握することです。そうすると「うまく運用できている部屋」と「問題がある部屋」の違いがわかるようになります。1部屋ごとにいくら投資してどのくらいの収益があったか、どのような問題が発生してどう対処したかを記録することで、ノウハウが構築できるようになるでしょう。

1部屋ごとに運用状況をチェックするポイントは以下の7つ。

ⅰ購入時の購入条件

ⅱ収支の変遷(管理費・修繕積立金・ローン支払いなどの変更)

ⅲローン(金利・繰り上げ返済)の変遷履歴

ⅳ家賃の変更履歴

ⅴ修繕履歴(リフォーム・リノベーションを含む)

ⅵ入居期間と空室期間

ⅶ年間の確定利益

これらのチェックポイントを動きがあった際に記録しておくことで、長期にわたるマンション経営の運用状況を把握することが初めて可能になります。特に重要なのが、繰り上げ返済をした時や、リフォームをした時の費用対効果をその都度記録しておくことです。

記録することによって、再投資の効果がどれぐらいになるのか、キャッシュフローがどのように伸びているのか確認することが重要で、資産管理の項目とリンクさせて検証していくことが、必要になります。

 

次に重要なポイントは、入居期間と空室期間の把握。特に空室期間は、家賃を決定する際に重要な参考資料です。適正な家賃を推測する際に必要で、不動産投資ではなるべく高い家賃を取ることが重要になりますが、空室期間が長すぎると家賃を下げて募集しなければならない可能性もあります。過去にその物件がどのぐらいの空室期間だったのか、適正な空室期間を理解することは、家賃を1円でも高く取るポイントです。

最後のポイントは、物件の売却時です。1部屋ごとに収益をどれだけ回収したのか、いくら使用したかを把握しなければ、いざ売却という時に、いくらで売却すれば利益が出るのかを把握することができません。個人的にあまり売却は勧めていませんが、不動産投資は売却をすることで収益を確定することも重要です。自分が追加投資としていくら使ったかを把握することは、とても重要なことなので理解しておいてください。

物件ごとの運用記録は、運用戦略を決める際の大きな指標です。重要な判断材料をつけているのとつけていないのでは、再投資の際に優先順位などを間違え結果に大きな差がつくことも考えられます。

④出納帳→現金の流れを把握し、投資のリテラシーを高める

出納帳は、現金の流れを把握し、投資のリテラシーを高めることに役立ちます。最近は、税務署も細かくチェックすることが多いので、何にお金を使ったのかしっかり把握することが必要です。このように入出金をチェックすることで、一般のサラリーマンでも簡単に確定申告書を作ることができるようになります。毎年作成する確定申告書が、自分で作成できるようになれば、オーナーとして大きな自信を得ることができるでしょう。

⑤トータルの収支と収益→収益アップを目指すには不可欠

先程、1部屋ごとの収益を出すことが重要という話をしましたが、収益全体をまとめて把握することも重要です。

「年間のキャッシュフローを本当に使ったお金(自己資金-回収資金)で割った金額」を把握することが大切だと述べました。このポイントを理解しつつ、目標管理、資産管理、物件ごとの運用記録をしっかりつけておけば、貯金ができた時に「どのように再投資すれば一番効率がいいのか」が一目瞭然になります。投資計画を総合的に見て、その時に最適な方法を選択し、収益アップを目指すことは、トータルの収支と収益を把握してなければできないことです。

以上の5つのポイントをしっかり記録しておくことで、オーナーとしてノウハウがドンドン溜まっていくようになります。マンション経営において、ノウハウという道標がないと悩んでしまう人も多いでしょう。例えば、カーナビがない車とカーナビつきの車、知らない土地に行くとしたらどちらを選ぶか。ほとんどの人は、カーナビつきの車を選ぶでしょう。その方が、目的地まで楽に到達できるからです。資産運用におけるカーナビは、やはりノウハウ。自分がやったことをしっかり記録することで、ノウハウは身につきます。ノウハウを得ることこそが、マンション経営成功のカギと言えるでしょう。

 

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