「不労所得」を実現する〝ほったらかし〟マンション経営

サラリーマンの夢「不労所得生活」とは

不動産投資を始める人の目的として、よく聞くのが早期リタイアです。サラリーマンでありながら不動産で家賃収入を得て、やがて会社を辞めて「不労所得生活」することを夢見ている人はたくさんいます。しかしながら、不動産投資による収入は決して不労所得ではありません。不動産投資の書籍を執筆している有名投資家も、何もせず悠々自適に暮らしているわけではないのです。サラリーマンをリタイアしたかもしれませんが、物件の管理やブログの更新、セミナー運営など忙しく働いているのが実状で、所有する物件が多ければ多いほど、「仕事」は増えます。つまり、早期リタイアではなく、不動産業者に転職したという表現が最も近いと言えるでしょう。

もし、自分の時間や労力を費やすのを極力避け、限りなく「不労所得」に近い形で不動産投資による収益を上げたいなら、2つの条件をクリアする必要があります。

①管理する範囲を限定すること②入居者が長期間入居してくれる物件を選ぶことこの条件を満たす物件があれば、不労所得に限りなく近づけることができます。オーナーとしてすべきことが少なければ、マンション経営は「ほったらかし」にすることも可能で、実際に年間数百万円の収入を得ながら、ほとんどほったらかしにしているオーナーも多数いるのが現実です。そのポイントをうまく押さえれば、知識がないサラリーマンでも手間ひまかけずにマンション経営の収益を加速させることが可能になります。

最初のポイントである「管理の範囲を限定する」ことについて確認していきましょう。

 

管理の範囲を限定する

不動産投資においてオーナーが管理すべき範囲が減れば、緊急の出費は大幅に減ります。管理の範囲が狭い物件とは、ズバリ区分マンションです。

一方、一棟物件は、部屋の中だけではなく、建物の躯体そして毎月の建物管理(共用部の清掃、電球の交換といった細かな部分)など管理すべき範囲が広範囲になり、イレギュラー対応の費用がかさみます。注意しなければならないのは、イレギュラーな不具合は起こる時期が読めないということです。

不動産投資の目的の1つは、80代から90代といった人生の晩年に家賃収入をしっかりと得ることで、そのためには、日々のメンテナンスをしっかりと行わなければなりません。

もし仮に、アパート一棟を経営していて、定年退職後に多額の修繕費がかかったら大変です。なぜなら、修繕費のためのローンが組めない可能性もあります。最近、アパート経営を始めている人を多く見かけますが、その点を安易に考えているオーナーが多数見受けられるのも問題です。躯体のリフォーム費用は高額になることが多く、屋根の防水工事で100万円、外壁塗装で100万円かかったという話はよくあります。エレベーターの交換費用は1000万円以上になることも少なくありません。場合によっては、建て替えが必要になることもあります。管理すべき範囲が広範囲にわたる物件は、修繕のリスクを考慮したうえ、費用をしっかり確保してからスタートしましょう。

一方で、区分マンションは、部屋の中をしっかり貸せる状態にしておけば、大きな緊急の出費はありません。共用部分は管理組合で、管理していきます。清掃の頻度も週3回実施しており、月1~2回しかしないアパートに比べ管理状態は雲泥の差です。共用部分の修繕も毎月払っている修繕積立金の範囲で行うため、突然多額の金額がかかるケースは、ほぼありません。つまり、退去時の原状回復、入居募集のタイミング以外でやることは、ほぼないということです。原状回復や入居募集も信頼できる賃貸管理会社に任せておけば、電話連絡だけのやりとりになります。管理する範囲が狭いということは、オーナーにとっての労力が極力ないことに繋がり、安心して運用ができるようになるでしょう。

 

退去と入居の回数を減らすとコストも手間も減る

もう1つの条件である、入居者に長期間入居してもらえる物件を選ぶことについて確認しましょう。

オーナーの時間が一番取られるのは、入退去時です。入居期間が長ければ、所有期間トータルの「空室期間」も「原状回復費用の総額」も減ります。入退去時の手続き等、オーナーがするべき手間も省けるでしょう。

例えば、学生をターゲットにした賃貸物件の入居期間を4年とし、社会人をターゲットにした賃貸物件の入居期間を6年と仮定した場合の比較をしましょう。

30年間の期間で見た場合、学生をターゲットにした物件の場合、退去は7回になり、社会人向けの物件の場合、退去は5回です。

また毎月の手取り家賃収入が40万円入るプランを実行しようとした時に、手取家賃が学生向けの物件は月額4万円で、社会人向けの物件では月額8万円だった場合、学生向けの物件は10戸所有する必要があり、社会人向け

では5戸の所有で済みます。

これを30年間の所有期間で見た場合、学生向けの物件が70回入退去に対し、社会人向けでは25回で済むため、社会人向けの物件のオーナーは、学生向けのオーナーに比べて、原状回復の回数を45回も削減できます。この回数が減ることで、オーナーがやるべきことも減り、家賃収入が不労所得に近づくようになり、オーナーは繰り上げ返済や再投資などファイナンシャル分析を重要視する投資環境を得ることが可能です。つまり、社会人向け

の区分マンションを所有することの本当の意味は、賃貸管理会社にすべてを任せても入退居の回数が少ないため、維持管理コストがかからないメリットがあるということが挙げられます。入退去が多い物件だと、入退去のたびに業者を介しているとその分コストがかさむため、自分で知識をつけ、リフォームや入居者募集などできる範囲は、なんでも自分でやるというオーナーが増えるのも頷けますが、それはオーナーの労働力を投入することが前提の話です。そこで得られる収入を、不労所得と呼ぶのは無理があります。

このように物件の選択で、手間を極力減らすことにより、ほったらかしでもマンション経営を始めることは可能です。老後対策はもちろん大事ですが、お子さんや家族との貴重な時間を過ごせるのも「今」しかありません。過酷なダブルワークで体を酷使するのもいかがなものでしょうか。不動産投資を始める前に購入後の運用の手間を考えることは、不動産投資を何十年も続けていくオーナーにとっては重要なことです。

 

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