35 歳サラリーマンが老後に通算家賃収入1億円を得る方法

35のサラリーマン59で年間家賃500万円達成

定年後もサラリーマンの平均年収( 約420万円)以上が安定して得られるのであれば、定年退職後も安心して暮らせます。そんな目標から逆算した投資計画を立てることが必要です。ローン完済後、60歳から80歳まで年収500万円の家賃収入が得られれば、通算家賃収入は1億円になります。

このコーナーでは、35歳のサラリーマンが老後に通算家賃収入1億円を得る方法をシミュレーションします。現金で1億円を貯める方法と比較した場合、この方法で通算家賃収入が1億円を得ることができれば、原資である年間予算100万円を24年間支払った総額の2400万円に初期費用300万円を加えた合計2700万円に対し投資効果も約4倍になるため、効果は高いと言えるでしょう。

199ページのシミュレーションのプラン条件としましては、35歳、年収800万円のサラリーマンが、初期費用300万円で「物件価格2250万円」「家賃9万7000円」「管理費・修繕積立金合計1万円」「ローン額2150万円」「金利1・85%」「期間35年」で物件A〜Cを、残りの物件D・Eを金利2%中盤の金利で購入してマンション経営をス

タートした場合になります。

まずは、年間100万円の自己資金と毎月入ってくるキャッシュフロー(毎月の収入から費用を引いた手元に残るお金)を繰り上げ返済費用に充当し、毎月のローン返済を減らし、キャッシュフローを増やすことから始めましょう。繰り上げ返済の優先順位は、後に購入した金利の高い物件になります。なぜなら、その方が、繰り上げ返済に対しての費用対効果は高くなるからです。そうすると11年目に4件目に購入した物件を完済できるようになります。次に返済するのは5戸目に購入した物件です。この物件は17年目に完済。繰り上げ返済が進むことによって、毎月のキャッシュフローも増え、繰り上げ返済のペースもあがり完済の期間も短くなります。これを繰り返すことによって、24年目ですべての物件を完済でき、35歳のサラリーマンが、59歳の時に年間家賃収入500万円という仕組みを得ることが可能です。

例えば、このオーナーは59歳から80歳まで21年間に年間500万円の家賃収入を確保できれば、1億500万円の収入をトータルで得られます。1割の家賃下落を考慮し、年間450万円の家賃収入がある場合は、80歳までの21年間で9450万円の通算家賃収入を得ることができるでしょう。このように、家賃収入は下がることもあり多少の誤差は生まれますが、60〜90歳の30年間を老後として考えた時に、通算家賃収入1億円以上を得るという目標は十分に達成できます。

 

定年後に年収500万円を得る目安は1億円前後の運用

このプランのポイントは、以下の2つです。

①自己資金と諸費用に対する年間キャッシュフローの割合を示すCCR(投資収益率)の数値をレバレッジ効果の活用で、平均10%以上で運用ができるようにローンを組むこと②家賃収入を再投資し「複利効果」を活用することです(複利効果については次章で説明します)。

マンション経営のスタート時は、レバレッジ効果を活用し、自己資金を高いCCRで運用することがカギです。そして、通算家賃収入1億円を達成するには、どれだけローンが組めるかもカギとなってきます。定年後に年収500万円を得る目安は、「1億円前後」の運用が必要です。しかし、ワンルームマンションのデメリットは大きな金額を運用できないことになります。そのためにも、1億円分の物件をローンで購入できるノウハウを身につけることが大事です。これから始める人は、不動産業者に相談し、提携している金融機関を紹介してもらうのも手段の1つかもしれません。

もちろん、定年前に完済可能な金額であることも、安全なマンション経営のセオリーになります。なぜなら、60歳以降にローンが残ると金利の上昇や急な支払いがあった時に対応できない可能性があるからです。そして、収益を再投資し複利効果を活用し、キャッシュフローを加速させる工夫をしていくことも大事になってきます。

不動産投資は、物件で運用の優劣が決まるのではなく、ローンの組み方や返済の仕方も成功における重要な要素です。都心の築浅中古ワンルームマンションの利回りが他の物件に比べて低いのは、リスクが極めて少ないからになります。リスクの低い物件をファイナンステクニックで高収益になるよう運用していくことで、ローリスクハイリターンの運用状況を自分自身で作ることが可能です。Jリートなどの機関投資家をはじめとする不動産投資の本当のプロは、利回りが低くてもファイナンステクニックを駆使した賢いやり方を用いて運用することによって、結果を出し続けています。

 

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