頭金を効果的に運用しよう

頭金によって購入プランは変わる

「レバレッジ効果を最大限に発揮するために頭金はいくら必要か」といった質問をよく受けますが、結論は、人によって異なります。それは融資を受けられる条件が個人によって異なるからです。

どのようにローンを組めば良いのか、あえてポイントを挙げるとすれば、現時点で自己資金がどれだけ使えるかを把握することです。頭金の多寡によって物件の購入プランは変わるということになります。

例えば、自己資金を1000万円使える場合、最初に購入する物件の頭金としてすべてを使ってしまうのは、得策ではありません。自分の年収と自己資金、将来の目標のバランスをうまく考えたプランを考えることが重要です。

家賃収入が60歳までに毎月40万円必要だと考えている場合、ローンを返し終わった後の手取り家賃が毎月40万円以上になるように物件を複数購入しなければなりません。都心の築浅中古ワンルームマンションの場合、価格にもよりますが、4戸から5戸の物件購入が必要になります。まず、自分の条件でそこまでローンが組めるかどうかの確認も必要です。

一般的に年収1000万円のサラリーマンであれば、総借り入れが1億5000万円程度の運用が可能ですが、マンション経営で1億円程度の運用ができれば、年間500万円程度の家賃収入を得ることができます。これだけの家賃収入があれば、一般のサラリーマンは、サラリーマン並みの年収も確保できるため、このラインを目指して運用していけばよいのではないでしょうか。

2戸目3戸目は少額の頭金で融資を受ける

その条件がクリアになったら、次はトータルの自己資金をいくら用意することができるかを考えましょう。当然、ローンの金額が多くなればなるほど、金融機関からの融資条件は厳しくなります。そのため、最初に購入する物件に頭金を入れるのではなく、2戸目、3戸目の物件に頭金を入れた方が効果的です。どの物件に、どの程度の頭金を入れれば良いのかを考えましょう。

仮に自己資金が1000万円あり、物件を5戸購入する場合、平均的に200万円の頭金を使えば良いかというと、そういうわけではありません。金融機関によっては、頭金の割合で優遇金利を受けることもできます。その場合は、最初の物件に頭金を多く入れ、2戸目3戸目は少額の頭金で融資を受け、購入物件の融資金利が高くなったら残りの自己資金を頭金として入れる方がベターと言えます。

その際に目標達成をする分の物件を購入し、トータルでレバレッジが効いているかどうかも確認しましょう。バラバラに購入していることで、自己資金を効果的に活用しきれていないローンの組み方をしている人もいます。購入する前にしっかりと目標設定をすることは、重要なことです。

 

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