レバレッジ効果が活きる条件とは?

レバレッジが効かない3つの条件

レバレッジ効果を効果的に利用すれば、不動産投資の収益性は上がります。しかしながら、すべての物件にレバレッジを効かせられるわけではありません。「融資を活用しレバレッジ効果を効かせて投資を行うのか」「現金購入をするのか」の分かれ道をしっかり確認しておく必要があります。

レバレッジが効かない条件は、次の3つ。

①頭金をたくさん入れた場合

②ローン期間が短い場合

③金利が高い場合

この3つに該当する場合には、レバレッジ効果が効きづらいので注意が必要です。各々の理由について説明していきます。

 

①頭金をたくさん入れた場合

現金で購入した場合の利回りに近づいてしまうため、レバレッジ効果は最大限に発揮できません。逆に言うと、銀行の物件評価が低い物件も多額の頭金が必要なケースがありますので、レバレッジが効きづらい傾向があるので注意が必要です。レバレッジを効かせたい場合は、少額の頭金でも融資が受けられる物件を購入する必要があります。

②ローン期間が短い場合

毎月の返済額が、ローン期間が長い場合に比べて多額になってしまうので、レバレッジが効きづらいです。金融機関は、物件の構造によって耐用年数を設定しており、「耐用年数-築年数」で融資の期間を決定します。

建物の法定耐用年数は、軽量鉄骨造19年、木造22年。鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造47年以上のようになっています。

つまり、鉄筋コンクリート造は耐用年数が長いので、融資期間が長く取れ、逆に、木造は耐用年数が短いので融資期間も短いということです。築年数との兼ね合いもありますが、一般的にレバレッジ効果があるのは長期間融資を受けられるRC(鉄筋コンクリート造)の建物と言われています。融資期間の兼ね合いを考慮して物件は選びましょう。

③金利が高い場合

最後は金利です。先程、イールドギャップの説明をしましたが、物件の利回りが高くても調達金利が高ければ、イールドギャップは低くなり、逆に、利回りが低くても低金利で借りることができれば、高いイールドギャップが得られます。この章のはじめに低金利で融資してくれる物件の特徴をご紹介しましたが、銀行にとって、リスクの低い融資条件であることが低金利で融資を出しやすいという物件ということです。レバレッジを活用するのであれば、銀行が低金利で融資してくれる築年数の比較的浅い物件を選択する必要があります。

レバレッジが効きやすい条件と

レバレッジが効かない物件の特徴を挙げました。逆に反対の条件の物件が、レバレッジが効きやすい物件になります。

①少額の頭金

②融資期間が長く取れるRC(鉄筋コンクリート造)以上の構造

③低金利で融資を受けられる物件

以上の条件を兼ね備えていれば、レバレッジ効果を活かした不動産投資が可能です。再三、都心の築浅中古ワンルームマンションのメリットをご紹介してきましたが、レバレッジ効果を活用できることが、不動産投資では重要です。先程からJリートのやり方をご紹介していますが、Jリートを商品として見た場合、現金でしか購入できない有価証券と似た性格があるため、レバレッジ効果は使えません。

私、個人として不動産投資の一番のメリットは、レバレッジ効果が活かせることであると考えています。レバレッジ効果は、借り入れができる投資が前提です(FXのレバレッジとは別の考え方だと思ってください)。レバレッジ効果を最大限に活かし、リスクを抑えた投資こそが失敗しにくい不動産投資と言えるでしょう。

空室が少ないこと、家賃の下落があまりないこと、コストの割安さなど都心の築浅中古ワンルームマンションには、リスクが低いところも特徴です。リスクを抑えて、レバレッジ効果を活用した投資手法は、自己資金の少ないサラリーマンにとって、最も適した方法ではないでしょうか。

 

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