表面利回りの概念を打ち破る「イールドギャップ」と 「レバレッジ効果」

回りと借り入れ金利の差がイールドギャップ

Jリートが3%後半の利回りで収益を出せる秘訣は、低金利で融資を受けられる環境があるからです。今の運用利回りでも、10年物国債の利回りが低いことによって収益を出すことができます。投資の実質利回りから、投資リスクが最も低いと思われる金利である10年物国債金利との差がイールドギャップです。

不動産投資においては、イールドギャップは投資物件の利回りと金融機関からの借り入れ金利の差になります。

イールドギャップ=投資物件の利回りー不動産投資ローンの金利上の図のように利回りが5%の場合、2%の調達金利で融資を受けられれば、イールドギャップは3%ということになります。一般的には、イールドギャップの目安は「2%以上」だと言われており、2%より低い場合、投資対象として適していないと言えるでしょう。1つの目安として覚えておいてください。

このイールドギャップを活用し、頭金を入れて残りを融資によって賄い、現金だけで購入するより高い費用対効果を実現することを、レバレッジ効果を活用した不動産投資と言います。

 

他人資本で高い収益率をあげるのがレバレッジ効果

レバレッジ効果とは、ローン(他人資本)を利用することで、自己資本だけで購入するより高い収益率で運用することです。

例えば、都心立地のリスクが少ない表面利回り約5%の築浅中古ワンルームマンションを、ローン利用することで自己資金をCCR10%以上で運用できるようにすること、これがレバレッジ効果です。Jリートもこのようなテクニックを使い、配当を出しています。

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割ったものを比率化したもので、年間のキャッシュフロー(年間家賃収入-ローン・管理費修繕積立金等の支払い)を投下資本で割ったものをCCRと言います。CCRとは、「Cash on Cash Return」の略で「自己資金収益率」を意味し、以下の式で表されます。

「CCR=年間キャッシュフロー額/投下自己資金額×100」

レバレッジ効果はCCRで判断

物件を購入する時に現金のみで購入する場合は、判断基準は利回りです。しかし、ローンを利用して物件を購入した場合、判断基準は費用対効果であるCCRで判断する必要があります。融資を受けて不動産投資をする場合には、利回り以上にCCRの%が高くないと意味がありません。レバレッジが効いているのか、効いていないのかの判断は、CCRが購入物件の利回り以上になっているか、なっていないかです。購入する前に、CCRが利回り以上になっているか確認しましょう。

例えば、利回り5%で2000万円のワンルームマンションを購入した場合、頭金を200万円入れて年間のキャッシュフローが30万円得られたのであれば、CCRは15%になり、現金で購入するより高い費用対効果が生まれます。これが、レバレッジ効果です。このようにレバレッジ効果を最大限に活用する購入計画をたてることが、不動産投資成功の第一歩と言えるでしょう。

 

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