東証REITの保有物件は東京23区が6割

では、どのような物件なら低金利で融資を受けて運用しても良いのか。その答えは、本当の不動産投資のプロの真似をすることです。
日本の不動産投資市場において多額の運用をしているのは、REITなどを運用している機関投資家です。東証REITの時価は、2013年9月時点で7兆円を超える運用を行っています。Jリートが保有する物件の所在地別比率は、東京都主要5区(千代田区・港区・中央区・渋谷区・新宿区)が44・53%。次いで東京23 区が、18・34%と約6割を占めており、運用物件は、オフィスが48・52%、住宅が17・76%、商業施設店舗が18・35%という構成です。

回りは3%後半から4後半

運用における期待利回りは、2016年4月に行われた財団法人日本不動産研究所発表の「第34回不動産投資家調査」によりますと、丸の内・大手町のオフィスで期待利回りは、3・7%。城南地区のワンルームマンションで4・7%という結果が出ました。

つまり、日本で不動産投資を一番行っているJリートなどの機関投資家は、東京23区のオフィスや住宅を3%後半から4%後半の利回りで運用しているということになりますしかし、ここで疑問が1つ生じます。それは、3%から4%の運用利回りで、どのようにして4%前後の配当金を出しているかということです。その仕組みについては後ほどお伝えしますが、結論から言うとJリートでは、レバレッジ効果というテクニックを利用し3%から4%の利回りであっても収益が出せる運用を実施しています。

都心で運用し流動性の低さを回避

Jリートは、投資利回りが低くても都心の物件を運用する理由は、資産価値が落ちづらいというメリットを感じてのことです。いずれは、Jリートも物件を売却することになります。不動産の最大のデメリットは、流動性が低いことで、売却したいときに売却できないことは大きなリスクです。そのリスクを回避するために、不動産の中では売却のしやすい都心で運用することで、売却の際のリスクを抑えています。

不動産投資をこれから始める人には、こういったJリートの運用の仕方を参考にしてください。

 

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