マイナス金利下、融資を受けやすい3つの物件とは?

金融機関は、マイナス金利下で、不動産投資に対する融資も積極的に行っています。しかし、金融機関がすべての物件に対して積極的に融資を行っているかというと、そういうわけではありません。

金融機関が低金利で積極的に融資を行っている物件とは次の3つになります。

①新築物件

②融資額より物件評価額が高い物件

③築年の浅いRC(鉄筋コンクリート造)の中古物件

 

①新築物件

金融機関が融資を出しやすいのが新築物件です。なぜなら、取引事例がないので、単純に土地の価格+建物の価格で融資額を決められるからです。特に、建物が減価償却前なので、価値が償却されておらず融資をつけやすいという側面もあります。建物価格を調整することで、売価に近い融資を受けることも可能です。金融機関は長期間の融資ができれ

ば、収益を得ることができ、低金利でも融資することにメリットが生まれます。

②融資額より物件評価額が高い物件

メガバンクや地方銀行が融資の際によく使う方法で、5000万円の担保価値の物件には、5000万円より少ない金額でないと融資しませんというやり方です。融資したオーナーが不動産投資に失敗しても、物件を回収し、売却すれば損することはないという考え方で、金融機関にとっては、オーナーが失敗しても痛みがないので、低金利での融資が可能になります。一般的には、プロパーローンと呼ばれているローンです。

③築年の浅いRC(鉄筋コンクリート造)の中古物件

築年の浅いRC(鉄筋コンクリート造)の中古物件は、不動産投資への融資が得意な金融機関が、低金利で融資を出しやすい物件になります。RC(鉄筋コンクリート造)物件の法定耐用年数は47年間。金融機関によっては、耐用年数55~65年と長めに設定している場合があります。築10~20年の物件は、耐用年数がまだまだあるので、賃料が取れる期間も長く、安定した収益を維持しやすいという理由のため、低金利で融資を受けることができます。しかし、中古物件の場合、取引事例もあるため、物件価格に対する融資額の面で審査が厳しくなるという一面もあり、家賃は適正なのか、価格は適正なのか、しっかり審査され、厳選された物件だけが融資を受けることが可能です。新築物件同様、融資の年数が長期間にわたる物件は、金融機関にとってメリットがありますので、低金利での融資が行われます。融資を受けられる物件の立地は、1都3県や大阪、名古屋などの大都市圏である必要があるので、注意してください。

 

低金利ならすべてが良いわけではない

金融機関にとって融資は商売です。貸し倒れのリスクをしっかり考慮して、融資する物件の金利を決定します。つまり、金融機関側の厳しい目線で評価し、リスクが低い物件には低金利で融資を行い、リスクが高い物件には高金利で融資を行うという、リスクヘッジをします。1%台の低金利で融資を受けられるということは、不動産投資をするオーナーのプランそのものが、低リスクで失敗しにくいという証明です。

逆に、マイナス金利時代の今でも、3%、4%といった高金利で融資を受けているプランもあります。そういったプランは、中古アパートや築20年以上(バブル期)のRCマンションに多いのが特徴です。これらの不動産投資はリスクが高いから、金融機関は高い金利を設定して貸し倒れのリスクに備えているということになります。

しかし、低金利で融資を受けることができる物件が、すべて良い物件とは限りません。

新築物件は中古物件に比べてどうしても価格が割高になってしまいますし、メガバンクや地銀から融資を受ける際も頭金が多く必要になってしまうこともあります。物件の特徴と低金利で融資を受けることの両面を考えて、不動産投資を行うことが重要です。

 

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