地銀のアパート融資 不動産業者と相互依存の強さ浮き彫り

アパート融資

11月21日の日経新聞に、日経新聞が地銀に対して行ったアパート融資に関するアンケート結果の記事がございましたので、ご紹介いたします。

日本経済新聞が地方銀行に実施した調査で、地銀が行っている投資用不動産向け融資・通称「アパート融資」において、不動産業者などから持ち込まれる案件が占める割合が最も多いことが分かりました。
不動産業者経由の割合が「過半」と答えた地銀が4割で最多を占めたことから、サブリースによる家賃保証を実施している不動産業者が、節税対策や副収入目的でアパート経営に興味を持つ個人を開拓し、銀行がアパートの購入費や建設費などを融資するという強い相互依存の構図が浮かび上がりました。

この調査結果は、10月に日本経済新聞社が全地銀105行に対して書面によるアンケートで調査し、100行から回答を得た結果をまとめたものです。
シェアハウス投資で明るみになったスルガ銀行の不正融資問題を受け、アパート融資への姿勢や審査体制などを調査。積極的にアパート融資を推進するとの回答はゼロで、4割の地銀は担保評価を保守的にするなど審査も厳しくしていると回答しました。
スルガ銀行では、不動産販売業者が周辺の相場を大幅に上回る価格で土地を購入させたり、ウソの契約書を作ったりして多額の融資を引き出していたことが判明しています。
金融庁は不動産業者が間に入ることで入居率や賃料、顧客の資産や収入状況が改ざんされるリスクが高まるとみているため、同庁が今月下旬までに回答を求めている金融機関向けの調査でも「案件を持ち込んだ不動産業者が提示する価格の妥当性を検証しているか」など、管理体制を詳しく調べています。
アンケートではこうしたリスクを踏まえ、融資の審査を厳しくしているとの回答も4割にのぼりました。具体的には「物件取得価格の2割以上の自己資金を持っていることが条件」(中国・四国地方)や「家賃が2割下がり、金利が3.5%に上昇する負荷をかけて資金繰りが回るかを判定している」(東海地方)といった回答がありました。
このほか「設定エリアを限定」(九州地方)したり「大規模修繕費などの出費も考慮」(北陸地方)したりして投資用不動産から得られる収入と借り入れ希望者の返済能力を厳しく見積もっているとの回答も多く見られました。
スルガ銀行の不正融資の際は、行員やローンの契約者が現地を1度も訪ねずに契約したり、不動産業者が空室にカーテンを付けて入居しているように装ったりするなどの悪質な事例も見つかっています。
アンケートで物件をどのように調査しているか尋ねたところ「設定・想定されている家賃が周辺相場に照らして現実的か現地調査や不動産業者への聞き取りなどで確認している」が85%にのぼりました。
融資後も「年1回、営業店が債務者にヒアリングし、入居率や家賃の変化などを調査している」(東海地方)との回答もありました。

関連記事

ページ上部へ戻る