不動産投資失敗の3大理由 ~購入後の運営コストのリスク~

家賃が高い物件を購入することで運営コストを抑える

毎月かかるコストと臨時のコスト

購入時のプラン通りに運用が進むことと家賃が8万円以上であることが重要だとお伝えしましたが、これは運営コストの面においても、非常に重要なポイントです。

不動産投資における「購入後の運営コスト」は、大きく分けて2種類あります。1つは、毎月かかるコストで、修繕積立金や管理費などが代表的なものです。もう1つは、修理や故障の際にかかるコストになります。代表的なものとしては、入退去時の原状回復費用、アパートやマンションの大規模修繕といったものです。

利回りばかりを見ていると、これらの購入後の運営コストがかさむことで、購入時のプラン通りに運用が進まないことが多々あります。しっかり確認していきましょう。

家賃が高い物件は、毎月のランニングコストを抑えるという意味でも重要になります。

毎月発生する管理費や修繕積立金などのコストは、家賃が高くても安くてもほぼ同じです。例えば、管理運

営コストが毎月1万円と仮定した場合、家賃5万円の物件では20%のコストになり、家賃10万円の物件であれば10%で抑えられます。

つまり、管理運営コストは、家賃が高い方が割安になるということです。

 

家賃が安い物件はトータルのコストがかかる

物件を増やしていく過程でも、手取り家賃が「5万円の物件6部屋」と「10万円の物件3部屋」では同じく家賃トータルは30万円ですが、購入後の運営コストで大きな差が生じます。なぜなら、手取り家賃が5万円の物件6部屋の場合、原状回復や設備投資の回数が10万円の物件3部屋に比べ倍になるからです。そして、家賃が安い物件は、より良い部屋に住みたいという入居者心理により、家賃が高い物件に比べて入退去の回転数が短期間になるためトータルのコストがかかります。

142ページの図は、毎月の手取り家賃収入が40万円で、それぞれ学生向けと社会人向けの物件に投資した場合、入退去に伴う原状回復回数を比べたものです。結果は、30年間で原状回復の回数は45回もの差が生まれます。そして、社会人向けの方が、空室によるロス、設備投資、管理の手間も2分の1以下で済むため、入居者が社会人の都心のワンルームマンションを選ぶことでコストは大幅に抑えられるでしょう。

また、マンションの場合、管理費・修繕積立金を定期的に払っているので、突発的な費用がかかることはほぼありませんし、共用部分のトラブルがあった場合も管理会社が対応してくれるので、手間もかかりません。部屋の中だけをしっかり貸せる状態にしておけば良いので、購入時のプランが大幅に変化することは少ないでしょう。

家賃8万円以上の物件は運営コストが割安傾向

しかし、アパートや一棟マンションの場合、共用部分のメンテナンスもオーナー自身がやらなくてはいけないため、突発的な費用

がかかることがあります。そして、打ち合わせにも時間が必要です。判断が遅れることによって、空室期間も長くなり、収益の機会ロスの発生により、購入時のプラン通りにいかないという結果になってしまうケースも多々あります。

そういった意味でも、「家賃が8万円以上の物件」は、運営コストが家賃に対して割安なので、コスト倒れすることも少ないでしょ

う。そして、管理する部分が部屋の中と限定されているので、突発的なコストがかかることも少なく購入時のプランが大幅に変わることはありません。

このように不動産投資の3大リスクである「空室」「家賃の下落」「運営コスト」に対して、2000年からワンルームマンション規制ができる前の2007年までの都心の築浅中古ワンルームマンションをセレクトすることで、購入当初のプランのブレが少なく安心

して運用できる環境を手にすることができるようになるのです。

 

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