不動産投資失敗の3大理由 ~家賃の下落リスク~

積極的なリフォームで家賃の下落リスクを回避

家賃下落の理由が設備の劣化ならリフォームで対応

購入時のプランで長期的に運営できることこそが、マンション経営に失敗しないためには重要になります。その意味では、マンション経営において家賃の下落は、収益の悪化を意味し購入時のプラン通りに運営できない一番の原因です。

家賃の下落というリスクに対しては、中古ワンルームマンションを選択することで大幅に回避ができます。さらに、積極的にリフォームを実施すれば、購入時のプラン以上の運用を行うことも可能です。家賃下落の原因が、住宅設備の劣化だとわかっていれば、設備の交換やメンテナンスで対応することができるので怖いものはありません。

家賃20で安定する

家賃の下落率のイメージ図になります。家賃は、新築時を100%とした場合、10年を経過すると新築時の家賃の89%程度になり、20年を経過すると83%程度に落ち着き、その後は、安定していくというイメージです。

新築で購入して20年を経過した時、新築時に比べ17%の家賃下落があるため収益が悪化し、購入プランの収支から赤字が増えることになります。これを回避するために、はじめから築10~15年のマンションを購入すれば、家賃の下落は数%以内に抑えることができるでしょう。そうすることで、購入時のプランで長期的に運営できるのです。

入居者は、ほとんどのケースが建物の外観より、部屋内部の印象で居住するかしないかを決めます。外観は、綺麗に越したことはないですが、あまり関係はありません。一方で、部屋の内装が古臭かったり、一昔前の設備であれば入居者の確保が難しくなります。

つまり、新築から20年を経過して家賃が下がり続けているのは、住宅設備のグレードが経過年数とともに下がっているから、それに連動して家賃も下がると言うことです。

40でもリフォームで家賃下落は抑えられる

築40年を超える物件の家賃を一覧にしてみました。ここで言えることは、好立地の物件かつリノベーションを実施しているマンションは、築年数を経過しても実質の坪賃料が1万円以上の家賃水準を維持しているということです。築年数が経過しても部屋の中をしっかりメンテナンスしておけば、家賃は高水準で維持でき、購入時のプラン通りに収益が出るようになります。これが、中古のワンルームマンションを選ぶ理由で、築15年前後のワンルームマンションを購入すれば、年数が経過しても家賃の下落は抑えられ、購入後にリフォームすることによって家賃を上げることも可能です。特に、2000年以降に建築されたワンルームマンションは、バブル期に建築された風呂・トイレ・洗面が一緒になっている3点ユニットの部屋と違い、家賃を高く取るために工夫して建築されています。また、アパートと違い、共用部分の清掃やメンテナンスも週3回程度実施し、高品質を維持できるため、築年数が40年経ってもしっかりと内装をメンテナンスしていれば、8万円以上の家賃水準を維持することが可能です。

 

 

 

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