初心者が回避すべきリスクと取るべきリスク

不動産投資で怖いのは「欲」

不動産投資において一番怖いのは、「欲」です。これは、不動産投資だけではなく、他の資産運用やビジネスにも言えることかもしれません。私は、自分の実力以上のものに手を出した時に失敗する確率が高まると考えています。

「今、賃貸がついていないので良い方法を教えてください」と、よく相談されますが、この時点でアウトです。成功している人は、こういう質問をする前に対応しています。先に挙げたお困りオーナーたちも高利回りという「欲」に目がくらみ、自分のスキル以上のものに手を出したため、トラブルに対応しきれず、どう運営していいのかわからないという状態に陥りました。初心者は、リスクの高いものは避けるべきです。

しかし、不動産投資というのは古くは江戸時代の長屋から続いている400年を超える優良なビジネスモデルで、しっかりとした物件を選び、「欲」にとらわれることなくコツコツやっていけば、確実に収益を得ることができます。そのために一番大切なことは、「目的」と「目標」を明確にすることです。

サラリーマンが目指すべき「目的」は、老後破産にならないこと。そして、「目標」は、定年後に毎月生活できるだけの安定した収入を作ることになります。

老後破産にならないために毎月安定した収入を確保することが必要なのは、第1章でも述べた通りです。その毎月安定した収入を得ていく手段として、マンション経営から入る家賃収入を60歳以降に得ることが最大の目的で、これをセカンドライフまでに作ることができれば、老後破産に陥る確率は大幅に減ることでしょう。

 

素人は木造アパートに手を出すべきでない

「人生90年」。現在の年齢が35歳の人は、90歳となった55年後もしっかりとした家賃収入を得られなければなりません。仮に木造の新築アパートを不動産投資の手段として選んだ場合、55年後もしっかり家賃が取れるのでしょうか。築30年ぐらいになれば、建物は古くなり修繕も必要になるでしょう。はたまた、売却する必要があったり、建て替えが必要かもしれません。その時に売却や修繕に対応できるスキルがなければ、老後の負担になるだけです。これは、不動産業者レベルの仕事で、素人は手を出すべきではありません。

一方で、RC(鉄筋コンクリート造)のマンションなら、室内をしっかりリフォームしていれば入居者に住んでもらえることが証明されております。また、55年後にきちんとした入居需要がある立地なのかどうかを考えることも必要です。都心であれば、よほどのことが無い限り賃貸需要はなくなりません。このように、これからマンション経営を始める初心者は、極力リスクを減らし、長期で安定した収益が見込める物件でマンション経営を行う方が望ましいと言えるでしょう。

そういった意味で言うと、初心者は、運用が複雑にならない物件を選ぶことでリスクは大幅に回避できます。区分ワンルームマンションは、オーナーが見るべき範囲は部屋の中だけになり、建物の管理も物件ごとに組成した管理組合を中心に建物管理会社が、オーナーの意向をまとめて共同で管理するので、修繕する場合においても負担は少額になることが多いです。借り入れもサラリーマンであれば特別な知識は必要ではなく、金融機関が低金利で融資してくれ、ローンを60歳までに返済すれば、毎月家賃収入が安定して入る仕組みを手に入れることができるようになります。

マンション経営は、良くも悪くも賃料がすべて

とはいえ、自分の必要とする家賃収入の分だけ物件を購入するというリスクは、負わなくてはなりません。毎月5万~40万円の収入を得るためには1000万円から1億円弱の金額で物件を運用する必要があります。それが、抱えるべきリスクです。これらの金額を運用することで老後破産に陥らない生活環境

が作れます。一方で、数千万円単位の資産運用を行うわけですから、物件選びは慎重にならざるを得ません。

しかし、老後の対策を預貯金だけで行うより、マンション経営の方がリスクは少なく、多くのメリットを将来において得ることができると考えています。毎月の不足分をマンション経営で対策すれば、預貯金の半分以下の金額で対策することが可能です。

40歳から60歳の20年間の空室や修繕に対しては、毎月のプラス分である1万7202円×12カ月×20年=約412万円で十分対応できます。

マンション経営は、良くも悪くも賃料がすべて。都心立地の物件であれば、高い入居需要が担保になり金融機関も安心して融資をしてくれるでしょう。金融機関は、何千人、何万人という不動産投資家に融資をしているため、失敗しそうなプランには融資しません。

もし、1%台の低金利で融資を受けることができれば、それは金融機関が安心してお金を貸せるプランだということです。

次章以降は、本章であげたリスクに対し、中古ワンルームマンションがしっかり対応できるのか検証していきますので、それが「老後破産のリスクを回避できる手段なのか」、「預貯金よりも優れた手段なのか」を確認し、老後に対する不安を解消する手段となればと考えています。

 

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