不動産投資に大切なのは運用力と改善力

不動産投資を始めないのも大きなリスク

ここまで、いろいろなパターンの相談事例をご紹介しましたが、マンション経営はきっちりと長期にわたる収益が出るように運営していくことが大切です。不動産投資を始めると多かれ少なかれ、リスクを負うことになります。不動産投資を始めない人の大きな理由も、リスクが気になるからでしょう。しかしながら、老後に対して何もしないのも今の時代はリスクです。そこをしっかり天秤にかけ、判断していただきたいと思います。なぜなら、何もしていなくて、老後破産状態にある人こそ、一番困っている人であると言えるからです。

不動産投資は、購入した途端に物件の老朽化が始まるため、物件が老朽化し収益が取れなくなった時の改善力も同じように必要で、立地や構造によっても大きく変わりますが、自分のレベルに合わせたやり方をしっかり選ぶことでリスクは概ね回避できます。不動産投資のオーナーとしてリテラシーの高い人は、どんなやり方でもいいと思いますが、老後破産を回避するために不動産投資を行う人は、リスクの少ないやり方を選ぶ方が賢明と言えるでしょう。

 

不動産投資6つのリスク

この章では、不動産投資のもつ様々なリスクを紹介してきました。それをまとめてみると次の6つになります。

①大きな運用をするとサラリーマンの収入では支払いに耐えきれない可能性がある

②物件の乱立によって空室率が上がってしまう

③新築物件は家賃の下落に注意が必要

④家賃の安い物件は、管理運営コストが高い

⑤サラリーマンに対しての不動産投資は融資総額が伸びない

⑥大きな金額で運用してしまうと流動性が低くなり不良債権化してしまう可能性がある

先ほど伝えたように不動産投資には、大きく3種類あります。1つは、「早期リタイアを目標とした収益性を重要視した不動産投資」、そしてもう1つは、「老後破産を回避するために行う安全性を重要視した不動産投資」です(もう一つは、節税のための不動産投資なので比較のため除外しました)。

どちらを選ぶかは目的によって変わりますが、本書は「老後破産を回避するために行う安全性の高い不動産投資」を紹介しておりますので、先に挙げた6つのリスクを最も回避できる都心の築浅中古ワンルームマンション経営をご紹介していきたいと思っております。

なぜなら、都心の築浅中古ワンルームマンション経営は、運用が比較的簡単で、改善する問題点が少ないやり方だからです。唯一のリスクは、融資総額が伸びないため毎月得られる家賃が少ないだけで、先程挙げた6つのリスクのうち5つは、回避できます。

 

都心の築浅中古ワンルームマンションなら5つのリスクを回避できる

①大きな運用をするとサラリーマンの収入では支払いに耐えきれないこと

→解決:支払いが室内に限定されている区分所有のマンションを選ぶ

②物件の乱立によって空室率が上がってしまうこと

→解決:物件の乱立が抑制されている23区のワンルームマンションを選ぶ

③新築物件は家賃の下落に注意が必要なこと

→解決: 新築プレミアムが消え、安定した家賃水準の中古ワンルームマンションを選ぶ

④家賃の安い物件は、管理運営コストが高いこと

→解決: サラリーマンをターゲットにした家賃8万円以上のワンルームマンション

を選ぶ

⑤サラリーマンに対しての不動産投資は融資総額が伸びないこと

→唯一残るリスク

⑥大きな金額で運用してしまうと流動性が無くなり不良債権化してしまう可能性があること

→解決: 誰もが参入できるマーケットである都心の築浅中古ワンルームマンション市場を選ぶ

具体的な理由は、次章以降に詳しく検証しますが、どんなリスクがあるかしっかり把握することも大切な要素で、多くを求めて困っているオーナーにならないためにも、理解し対応していただきたいポイントになります。

このようにリスクやデメリットにしっかり対応できる都心の築浅中古ワンルームマンションは、老後破産を回避できる確率の高い投資方法であり、比較的容易に安定収入を得る仕組みを作りやすいと言える、初心者には打って付けの方法です。改善ポイントが極力発生しないやり方であれば、運用初心者でも失敗しない環境を有することが可能になりますので、安心して始めることができます。

 

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