寄せられた相談からわかる不動産投資のポイント ◆新築ワンルーム編◆

最も相談が多いのは新築ワンルームマンション

セミナー後の個別相談で、一番相談されることが多いのは、新築ワンルームマンションを購入した人です。相談内容は大きく分けて2つあります。

1つが、新築のワンルームマンションを購入したけれど、収益が出ていないので、どうしたらいいかという相談。

もう1つが、新築のワンルームマンションを購入して4、5年経ったオーナーからの、家賃が下落して収支がマイナスになってしまったので、どうしたらよいかという相談です。

新築のワンルームマンションと中古のワンルームマンションでは、価格のつけ方が異なります。新築のワンルームマンションは、原価を積み上げていく方式なので、収支をベースに価格が決められていないところが問題で、土地がいくら、建築費がいくら、販売利益がいくらと価格を積み上げていくため、出来上がった物件のコストが膨らみがちのことも多く、新築のワンルームマンションを購入しているオーナーは、よくて収支が若干プラス、人によっては毎月数千~数万円のお金を払いながら所有している人も多いのが現実です。購入時のプランで所有できれば良いのですが、新築の状態で賃貸に出されたワンルームマンションは、新築プレミアムという家賃が一番高い状態で賃貸に出されているため、数年経った後には、家賃の下落が間違いなく起こります。

家賃が2割下がっても収支がプラスになる物件を探す

仮に家賃が1万円下がった場合、トントンだった収支がマイナス1万円になってしまい、その時に疑問を持つ人が多くなって相談されるのが現状です。もし、新築のワンルームマンションを3戸持っている人であれば、毎月マイナス3万円もしくはそれ以上のマイナスという状況に数年後は陥る可能性もあるということになります。

一般的にワンルームマンションは、年間1%ずつ賃料が下落していくと言われており、築20年ぐらいで家賃の下落が落ち着くため、家賃が2割下がった状態でも、収支が回るような運用が必要です。

新築ワンルームマンションは、相続対策や高額納税者が節税のメリットを受けること以外にメリットが少なく、一般のサラリーマンがメリットを受けるには2割ほど家賃が下がってもメリットある運用ができるように頭金を最初に入れる人に限られるのが現状です。

やはり、新築の状態が一番物件が綺麗なので、魅力的に感じるのは理解できますが、新築で購入しても、入居者が一度入れ替われば中古物件になります。そこに自分が住むわけではないので収支ありきで考える必要性があり、その点を安易に考えて後悔されている人も多数いるのが現状です。「家賃の下落というリスクにどう対処するのか?」を購入前に考えておかないと後悔することになりかねません。

 

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